Wil je meer vastgoedverhalen van Lance Lambert ResiClub in je inbox? Schrijf je in al ResiClub nieuws.
Johannes Rogersde data- en analysemanager van Cotaliteit (voorheen bekend als CoreLogic), keerde dit jaar terug naar ResiDay een presentatie in twee delen geven: ten eerste hoe risico’s – verzekeringen, klimaat, bouwkosten – de vastgoedmarkt hervormen, en ten tweede hoe NAAR DE staat op het punt vastgoedprofessionals in ‘superhelden’ te veranderen.
In 2011 was het bedrijf voornamelijk een Amerikaans hypotheekgegevensbedrijf. Tegenwoordig is Cotality een multinationaal analyseplatform met meerdere sectoren dat meer dan 1 miljoen makelaars ondersteunt, meer dan 8 op de 10 hypotheken in de Verenigde Staten bestrijkt en samenwerkt met een vergelijkbaar aandeel van de eigendomsverzekeringen. Bij al deze inspanningen verzamelt Cotality gegevens uit 22.000 unieke bronnen, van provinciale recorders tot satellietbeelden en lidar-scans op smartphones.
“Ik heb het geluk dat ik de leiding heb over deze AI- en dataproductiefaciliteit van de 21e eeuw”, vertelde Rogers aan het publiek. Hij geeft leiding aan een team van ongeveer 200 datawetenschappers en meteorologen.
Verzekeringspremies bereiken een recordaandeel van de maandelijkse betalingen
Volgens Cotality zijn verzekeringen tegenwoordig verantwoordelijk voor 9% van de doorsnee huiseigenaren in de Verenigde Staten – het hoogste percentage ooit gemeten. Alleen al in het afgelopen jaar hebben verschillende staten premiestijgingen met dubbele cijfers gezien.
Vooruitkijkend verwacht Cotality dat de gemiddelde jaarlijkse verzekeringspremies voor huiseigenaren in de Verenigde Staten in 2026 nog eens met 8% zullen stijgen, gevolgd door nog eens 8% in 2027.
Volgens Cotality oefenen drie krachten een opwaartse druk uit op de woningverzekeringen.
Ten eerste is er een stijging van de bouw- en materiaalkosten. Cotality houdt de exacte kosten bij van de wederopbouw van elk pand in het land: “elke spijker en twee bij vier.” Tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt was er sprake van een historische oververhitting van zowel de huizenprijzen als de materialen, wat leidde tot hogere vervangingskosten. Dit zorgt nog steeds voor hogere premies voor woningverzekeringen.
Ten tweede worden steeds meer woningen geconfronteerd met klimaatgerelateerde risico’s. Ongeveer 12% van de Amerikaanse woningvoorraad bevindt zich momenteel in gebieden met een hoog risico (branden, winterstormen, hagel en overstromingen), wat neerkomt op 4,3 biljoen dollar aan hypothetische wederopbouwkosten. In 2050 zal dat aandeel stijgen tot 20%, oftewel 7,2 biljoen dollar. Cotality modelleert de financiële impact van elk gevaar op elk onroerend goed en biedt verzekeraars – en in toenemende mate ook huiseigenaren – risicoscores die rekening houden met zowel de huidige als toekomstige omstandigheden.
Ten derde is er migratie naar risicogebieden. De verdichting van de Amerikaanse woningvoorraad weerspiegelt de groei van woningen in risicoregio’s. “Eén op de zes Amerikanen woont nu in een gebied met een hoog brandrisico”, merkte Rogers op. Florida en Georgia, die een snelle bevolkingsgroei hebben gekend, behoren tot de meest kwetsbare staten.
Nadat hij had uitgelegd waarom de premies voor woningverzekeringen stijgen, concentreerde Rogers zich op hoe wetenschap en data verliezen en premies kunnen verminderen.
De stedelijke brand veroorzaakte de verliezen van Los Angeles, zei hij. Ondanks relatief lage brandrisicoscores brandden wijken in de Palisades af in brand van gebouw tot gebouw. Cotality modelleert dit risico van ‘stedelijke brand’ nu op het niveau van individuele eigendommen, waardoor verzekeraars een duidelijker beeld krijgen van hoe branden zich verspreiden over de verouderende woningvoorraad.
Rogers voegde eraan toe dat het herbouwen van gemeenschappen zoals Palisades voor een veiligere toekomst kan helpen de premies laag te houden. Hij zei dat Cotality na de Palisades-brand van 2018 heeft geholpen bij het ontwerpen van een wederopbouwproject dat het risico op natuurbranden met wel 75% zou kunnen verminderen en de verzekeringspremies met meer dan 50% zou kunnen verlagen. Het project omvatte huizen die waren versterkt volgens de IBHS-standaard, opnieuw ontworpen indelingen met lage dichtheid met brandbarrières en risicobeperkende strategieën rond de grenzen van de gemeenschap.
Ten slotte zei Rogers dat de premies kunnen worden verlaagd door middel van veerkrachtbeoordelingen op huishoudensniveau. Cotality werkte samen met het California Department of Insurance om elk huis te evalueren met behulp van luchtbeelden en kunstmatige intelligentie. Kenmerken zoals dakbedekkingsmaterialen, gesloten goten, tegenslagen en niet-brandbare verdedigbare ruimte dragen bij aan veerkrachtscores die verzekeraars gebruiken om premies met 20% of meer te verlagen.
Deze veerkrachtbeoordelingen worden nu buiten Californië geïmplementeerd, zei hij. Een voorbeeld hiervan: Seminole County, Georgia, ver verwijderd van kustrisico’s, heeft een risiconiveau dat zes keer hoger is dan dat van de provincies in Florida, wat de kracht van bouwvoorschriften onderstreept.
