Na jarenlang op straat te hebben geleefd en op de banken van vrienden te hebben geslapen, ontving Quantavia Smith de sleutels van een studio-appartement in Los Angeles met één groot voordeel: gemakkelijke toegang tot het openbaar vervoer.
De 38-jarige heeft het gevoel dat ze van een leven waarin ‘niemand er iets om geeft’ is overgegaan naar een leven waarin ze een veilige plek heeft om te beginnen zijn leven opnieuw opbouwen. En het metrostation waarop het appartementencomplex letterlijk is gebouwd, is een levensader als hij zonder auto naar werk zoekt.
“Het is meer een gevoel van opluchting, een gevoel van onafhankelijkheid”, zegt Smith, die in juli verhuisde. Hij krijgt overheidssteun en betaalt 30% van zijn inkomen aan huur – slechts $19 per maand voor een prestatie met een totale marktwaarde van $2.000.
“Als je je eigen ruimte hebt, heb je het gevoel dat je alles kunt doen.”
Metrogebieden van Los Angeles tot Boston hebben het voortouw genomen nieuwe woningen aanleggen over het algemeen vanwege de nabijheid van het openbaar vervoer, waarbij ze vaak samenwerken met ontwikkelaars om het vergunningsproces te stroomlijnen en beleid goed te keuren dat ontwikkelingen bevordert die meer eenheden omvatten.
Stadsbestuurders zeggen dat het bouwen van woningen in de buurt van het openbaar vervoer helpt om verwaarloosde buurten van energie te voorzien en betaalbare huisvesting te bieden, terwijl tegelijkertijd een gestage stroom passagiers voor openbaar vervoer wordt gewaarborgd en bezuinigingen worden vermeden. uitstoot van broeikasgassen het terugdringen van het aantal auto’s op de weg.
“Transitgerichte ontwikkeling zou een van de, zo niet de grootste, oplossing moeten zijn waar we naar op zoek zijn voor de woningbouw”, zegt Yonah Freemark, onderzoeksdirecteur van het Land Use Lab van het Urban Institute, die uitgebreid over dit onderwerp heeft geschreven.
“Het maakt gebruik van al het geld dat we hebben uitgegeven aan de transportinfrastructuur. Als je de projecten bouwt en niets bouwt in de nabijgelegen gebieden, dan is het alsof het geld wordt weggegooid”, aldus Freemark.
Transitwoningbouwprojecten van DC naar Los Angeles
De appartementen in Santa Monica en Vermont waar Smith woont, maken deel uit van een ambitieus plan van de Metropolitan Transportation Authority van Los Angeles County om tegen 2031 10.000 woningen te bouwen in de buurt van doorgangslocaties, waarbij ontwikkelaars grondkortingen worden aangeboden in ruil voor betaalbare woningbouwontwikkelingen en andere gemeenschapsvoordelen.
In Washington DC heeft de transitautoriteit sinds 2022 acht projecten voltooid die bijna 1.500 appartementen en een miljoen vierkante meter kantoorruimte hebben opgeleverd. Ongeveer de helft werkte samen met Amazon, dat 3,6 miljard dollar aan goedkope leningen en subsidies verstrekte aan betaalbare woningbouwprojecten in Washington, maar ook in Nashville, Tennessee en het Puget Sound-gebied in de staat Washington. Bijna allemaal liggen ze binnen een halve kilometer van het openbaar vervoer.
“Grote steden worden geconfronteerd met de grootste uitdagingen als het gaat om verkeersopstoppingen en hoge huisvestingskosten”, aldus Freemark. “Het bouwen van nieuwe huizen in de buurt van het openbaar vervoer helpt beide problemen aan te pakken door mensen aan te moedigen het openbaar vervoer te nemen en tegelijkertijd het aanbod van woningen te vergroten.”
Van de in Boston gebouwde projecten ligt Pok Oi Residents in Chinatown op 10 minuten lopen van de metro en een zestal bushaltes. Dat is een pluspunt voor Bernie Hernandez, die zijn gezin daarheen verhuisde vanuit een buitenwijk van Connecticut nadat zijn dochter zich had ingeschreven aan de Boston University.
“Het grote verschil is het woon-werkverkeer. Je hebt geen auto nodig”, zegt Hernandez, die zei dat hij naar de supermarkt en de apotheek kan lopen. Zijn 17-jarige dochter neemt de metro naar school. Nu staat zijn auto meestal stil, waardoor hij geld bespaart op benzine en tijd in het verkeer.
“Je kunt heel snel naar verschillende plaatsen gaan. Alles is handig”, zei Hernandez.
Staten streven naar bestemmingsregulering
Staten van Massachusetts tot Californië nemen wetten aan die zich richten op restrictieve bestemmingsplannen die decennialang de bouw van meergezinswoningen hebben verboden en daartoe hebben bijgedragen woningnood.
Vorige maand ondertekende de gouverneur van Californië, Gavin Newsom, een staatswet die hogere appartementsgebouwen toestaat op grond die eigendom is van transportbedrijven en in de buurt van bus-, trein- en metrolijnen.
“Het bouwen van meer huizen op onze meest duurzame locaties is de sleutel tot het aanpakken van de betaalbaarheidscrisis en het garanderen van het succes van Californië voor de komende jaren”, zegt senator Scott Wiener, een democraat die het wetsvoorstel heeft opgesteld.
Californië sluit zich aan bij Colorado, dat vereist dat steden gemiddeld 40 wooneenheden per hectare toestaan binnen een kwart mijl van de doorvoer, en Utah, dat ongeveer 50 wooneenheden per hectare verplicht stelt. In Washington ondertekende de gouverneur dit jaar een wetsvoorstel dat grotere woningbouwprojecten mogelijk maakt in commerciële zones voor gemengd gebruik in de buurt van het openbaar vervoer.
“We willen ervoor zorgen dat er rond deze transportinvesteringen gemengde, beloopbare, levendige huizen komen, en dat mensen de mogelijkheid hebben om hun auto minder te gebruiken om de milieugezondheid van onze gemeenschappen te verbeteren”, zegt Democratische vertegenwoordiger Julia Reed, een auteur van het wetsvoorstel in Washington.
“Het gaat erom mensen de kans te geven minder te rijden en meer te leven.”
Huisvesting staat centraal in Massachusetts
Massachusetts Democratische regering Maura Healey heeft van huisvesting een prioriteit gemaakt.
Een van de krachtigste instrumenten is een wet uit 2021 die 177 nabijgelegen steden of gemeenschappen verplicht om bestemmingsdistricten te creëren die de bouw van meergezinswoningen mogelijk maken. De staat heeft bijna 8 miljoen dollar verstrekt aan meer dan 150 gemeenschappen om deze zones te helpen creëren, en dreigt met het bezuinigen op de financiering voor degenen die dat niet doen. Als gevolg hiervan zijn er ruim 6.000 woningen in ontwikkeling.
‘Plaats woningen dichtbij het openbaar vervoer,’ zei Healey. “Het is geweldig voor mensen. Ze kunnen letterlijk opstaan, het huis verlaten, naar een pendeltrein lopen en naar hun werk gaan.”
Een van de eersten die zich aansloot was Lexington, die tien projecten goedkeurde, waaronder een complex van $ 115 miljoen met 187 wooneenheden en commerciële ruimte.
Toen hij eerder dit jaar grondverzetmaterieel en dumptrucks passeerde op de bouwplaats, zei projectmanager Quinlan Locke: “Dit is een landschapsbouwplaats. Het is commercieel. Het is bedoeld voor vrachtvervoer.”
Maar, voegde hij eraan toe, “over twee jaar zal het ontworpen zijn voor de mensen die hier wonen, werken en hier spelen. Dit wordt iemands thuis.”
Verzet tegen veranderingen in de stedenbouwkundige planning
Sommige voorstanders beweren dat ambitieuze doelstellingen op het gebied van transitwoningen tekortschieten vanwege hevig lokaal verzet en een gebrek aan financiering en steun op federaal en staatsniveau.
Hogere hypotheekrentetarieven, meer overheidsbureaucratie, stijgende bouwkosten en een gebrek aan investeringen in OV-stations hebben bijgedragen aan een verontrustende trend: volgens een onderzoek van het Urban Institute uit 2023 zijn er in de afgelopen twintig jaar negen keer meer woningen ver van het openbaar vervoer gebouwd dan er dichtbij.
In Massachusetts hebben 19 gemeenschappen nog geen nieuwe zones gecreëerd. Sommigen hebben tevergeefs de staat aangeklaagd om de wet tegen te houden, terwijl in andere bewoners nieuwe zones hebben afgewezen. Lexington verlaagde uiteindelijk het bestemmingsplan van 227 hectare naar 90 hectare nadat bewoners hadden geklaagd.
“Als we toestaan dat de staat binnenkomt en dicteert hoe de zones moeten worden bepaald, wat zullen ze dan nog meer binnenkomen en dicteren?” zei Anthony Renzoni, een burgemeester van de stad Holden, die de staat aanklaagt en een nieuwe bestemmingskaart opstelt nadat de bewoners de eerste hebben afgewezen.
Nieuwe huizen, een nieuw leven
In Los Angeles heeft het zes verdiepingen tellende complex waar Smith in East Hollywood woont, sinds de opening in februari 300 nieuwe bewoners ontvangen. Het gebied rond de metro wordt nieuw leven ingeblazen, met de opening van een Filippijnse supermarkt, een medische kliniek en een boerenmarkt begin volgend jaar.
De helft van de 187 eenheden is gereserveerd voor voormalig daklozen zoals Smith, die in een vervallen motel woonde dat met een voucher werd betaald en daarvoor op straat stond. Ze heeft een maatschappelijk werker toegewezen gekregen en krijgt hulp bij basisvaardigheden, budgetteren en het zoeken naar werk.
Even belangrijk: Smith, die zich geen auto kan veroorloven, heeft er geen nodig.
“Ik heb heel veel geluk dat ik ergens ben waar het openbaar vervoer me brengt waar ik heen wil”, zei ze. “Waar ik naartoe wil, is nog niet zo ver.”
—Michael Casey, Associated Press
