Wil je meer vastgoedverhalen van Lance Lambert ResiClub in je inbox? Schrijf je in al ResiClub nieuws.
Er bestaat geen twijfel over: de verzwakkende huizenmarkt in de Sunbelt, het epicentrum van de Amerikaanse huizenbouw, heeft ertoe geleid dat huizenbouwers het afgelopen jaar hun prijsmacht hebben verloren.
Nu de marges verder krimpen, passen enkele grote huizenbouwers hun strategieën aan. Lennar verkleint eindelijk zijn marktaandeel een beetje en hanteert de strategie van volume boven margeterwijl KB Home, een huizenbouwer, op de 526e plaats stond in de ranglijst Fortuin 1000 – zei op 18 december dat het van plan is nog meer moeite te steken in build-to-order (daarover later meer).
Eind vorige week is KBHome heeft cijfers bekendgemaakt voor het vierde kwartaal van 2025, de drie maanden eindigend op 30 november. Tijdens de winstpresentatie benadrukte hij hoe ingewikkeld de huidige huizenmarkt nog steeds is, zelfs voor bouwers die de meest agressieve stimuleringsoorlogen en speculatieve voorraadstrategieën hebben vermeden.
In het artikel van vandaag ResiClub belicht zeven belangrijke inzichten uit de laatste inkomsten van KB Home.
1. De KB Home-marges krimpen naar het laagste niveau in het vierde kwartaal sinds 2016
Tijdens de pandemie van de vastgoedhausse behaalden veel beursgenoteerde huizenbouwers recordwinstmarges omdat de huizenprijzen enorm stegen en de vraag van kopers roodgloeiend werd. Sinds de landelijke hausse in de vraag naar woningen in de zomer van 2022 wegebde, hebben veel grote huizenbouwers hun marges verkleind en waar en wanneer dat nodig was de betaalbaarheid/prijsaanpassingen doorgevoerd om het verkooptempo op peil te houden of een grotere omzetdaling te voorkomen.
Dit geldt ook voor KB Home, dat een brutowinstmarge op vastgoedgebied rapporteerde van 17% in het vierde kwartaal van 2025, een daling ten opzichte van de cycluspiek in het vierde kwartaal van 24,1% in het vierde kwartaal van 2021. De marge is nu gecomprimeerd tot het laagste niveau in het vierde kwartaal sinds het vierde kwartaal van 2016.
Zoals Robert Dillard, CFO van KB Home, zei tijdens de winstoproep van het bedrijf op 18 december 2025:
“De brutowinstmarge voor woningen was 17 procent en de aangepaste brutowinstmarge voor woningen, exclusief 13,7 miljoen dollar aan voorraadgerelateerde kosten, was 17,8 procent. De aangepaste brutowinstmarge voor woningen was 310 basispunten lager als gevolg van prijsdruk, negatieve operationele leverage, hogere relatieve grondkosten, regionale mix en productmix, die uitgesproken was als gevolg van leeftijd en incrementele volumeprijzen ten opzichte van de richtlijnen.”
2. Gemiddelde verkoopprijs van KB Home met 8,8% gedaald ten opzichte van de piek van 2022
In tegenstelling tot veel grote huizenbouwers zoals Lennar, die er de voorkeur aan gaven de hypotheekrente omlaag te trekken bij het doorvoeren van aanpassingen in de betaalbaarheid deze cyclus, heeft KB Home ervoor gekozen om meer te vertrouwen op scherpe prijsverlagingen. (Terugkeer in de zomer van 2023Jeffrey Mezger, CEO van KB Home, vertelde me dat deze prijsverlagingen hun strategie zouden zijn als een van hun regionale huizenmarkten verder zou verzwakken.)
In het vierde kwartaal van 2025 was de gemiddelde verkoopprijs van KB Home ($465.600) 7,1% lager dan in het vierde kwartaal van 2024 ($501.000) en 8,8% lager dan de cycluspiek in het vierde kwartaal van 2022 ($510.400). Hoewel een deel van deze daling te wijten is aan de verschuiving in de mix, heeft KB Home al erkend dat het de huizenprijzen de afgelopen 18 maanden heeft verlaagd in markten zoals Austin en San Antonio, evenals Orlando en JacksonvilleFlorida.
“De gemiddelde verkoopprijs daalde met 7% tot $466.000 als gevolg van de regionale en productmix en de algemene marktomstandigheden”, zei Dillard tijdens de winstoproep.
3. Het margebeschermingsplan van KB Home: focus meer op Built-to-Order
KB Home maakt geen geheim van zijn doel: de leveringen op bestelling als aandeel van de omzet verhogen tot 70% of meer van het totale volume, tegen 57% in het vierde kwartaal van 2025.
De reden is simpel: de marges op bestelling zijn aanzienlijk hoger voor KB Home. Op bestelling gebouwde woningen genereren doorgaans hogere marges omdat ze worden verkocht voordat de bouw begint, waardoor de voorraadkosten worden verlaagd. Kopers hebben ook de neiging om te kiezen voor upgrades en opties met een hogere marge, waardoor de brutowinst per woning toeneemt.
KB Home COO Robert McGibney zei tijdens de winstoproep van het bedrijf op 18 december:
“Hoewel we altijd een aantal huizen op voorraad hebben voor die kopers die een snellere verhuisdatum nodig hebben, zullen de hogere marges die we genereren op op bestelling gebouwde huizen ons in staat stellen meer waarde uit onze gemeenschappen te halen. Onze brutomarges op op bestelling gebouwde huizen zijn 3 tot 5 procentpunten hoger dan de voorraadverkopen, en we begonnen in november een verschuiving te zien naar meer verkopen op maat, een bemoedigende trend die zich in december heeft voortgezet. Terwijl we ons blijven concentreren op de verkoop van onze op bestelling gebouwde huizen en deze verkopen tijdens het begrotingsjaar leveringen zullen worden. In 2026 verwachten we een gunstig traject van onze brutomarges te realiseren.
“We zijn erg gefocust op het terugkeren naar een verhouding van ten minste 70/30 (op bestelling gebouwd) en zien een geweldige kans om deze verandering te bewerkstelligen met de nieuwe gemeenschappen die in het voorjaar komen.”
De leidinggevenden van KB Home zijn van mening dat, door meer op ‘built-to-order’ in te zetten, dit ertoe zal bijdragen dat hun marges in het eerste kwartaal van 2026 zullen uitbodemen.
Jeffrey Mezger, CEO van KB Home, zei tijdens de winstoproep:
“We hebben al gedeeld dat de marges in het eerste kwartaal het laagste niveau vertegenwoordigen, en we verwachten een verbetering op kwartaalbasis naarmate het jaar vordert. En het is een combinatie van een betere hefboomwerking naarmate we de omzet laten groeien en betere marges naarmate we onze gemeenschapsmix aanpassen.”
4. De huizenverkopen van KB Home daalden jaar op jaar met 10%
KB Home netto nieuwe bestellingen tegen Q4 👇
- 4e kwartaal 2018 —> 2.013
- 4e kwartaal 2019 —> 2.777
- Vierde kwartaal 2020 —> 3.937
- 4e kwartaal 2021 —> 3.529
- 4e kwartaal 2022 —> 692 (hypotheekrenteschok: pauze vóór prijsherkalibratie/versoepeling van de hypotheekrente)
- 4e kwartaal 2023 —> 1.909
- 4e kwartaal 2024 —> 2.688
- 4e kwartaal 2025 —> 2.414
“We waren gedisciplineerd en namen niet al te agressieve maatregelen om de omzet binnen te halen tijdens het seizoensmatig tragere vierde kwartaal”, zei Mezger over de winstcijfers. “Door dit te doen, denken we dat we in de positie zijn om in het eerste kwartaal van 2026 betere marges op deze omzet te behalen dan we anders zouden hebben geproduceerd.”
5. De margekrapte van KB Home zou op dit moment groter zijn, ware het niet dat de bouw- en materiaalkosten dit jaar bescheiden zijn gedaald
“Deze margedruk werd opnieuw gedeeltelijk gecompenseerd door lagere directe bouwkosten per eenheid”, zei Dillard tijdens de winstoproep. “Interessant is dat de gemiddelde eenheidskosten in het kwartaal daalden, omdat de directe bouwkosten en materiaalkosten sterker daalden dan de lotkosten.”
6. Het verwijderingspercentage van KB Home blijft stabiel
7. Snellere bouwtijden
KB Home heeft de bouwtijden jaar na jaar met ongeveer 20% teruggebracht, waarmee het bedrijfsdoel van 120 dagen of meer voor op maat gemaakte woningen wordt gehaald. Sommige divisies duren momenteel gemiddeld minder dan 100 dagen.
Waar bouwt KB Home eigenlijk?
Gegevens extraheren uit ResiClub terminal– waar we gegevens bijhouden over de voetafdruk van de 21 grootste huizenbouwers van Amerika – hebben we de onderstaande kaart gemaakt.
