Wil je meer vastgoedverhalen van Lance Lambert ResiClub in je inbox? Schrijf je in al ResiClub nieuws.
Bij het evalueren van de dynamiek van de huizenprijzen ResiClub vindt het belangrijk om actieve advertenties en maandenaanbod te monitoren. Als het aantal actieve aanbiedingen snel begint toe te nemen omdat huizen langere tijd op de markt blijven, kan dit duiden op prijszwakte of -zwakte. Omgekeerd zou een snelle daling van het aantal actieve noteringen, buiten seizoensinvloeden, kunnen duiden op een markt die oververhit is.
Sinds de nationale pandemische hausse in 2022 tot stilstand kwam, is de nationale machtsdynamiek langzaam verschoven van verkopers naar kopers. Natuurlijk is deze verandering in het hele land gevarieerd.
Over het algemeen zijn de lokale huizenmarkten waar de actieve voorraad is gestegen tot boven het niveau van vóór de pandemie in 2019 hebben een zwakkere groei van de huizenprijzen gekend (of totale prijsdalingen) in de afgelopen 36 maanden. Daarentegen hebben de lokale huizenmarkten, waar de actieve voorraden ver onder het niveau van vóór de pandemie van 2019 blijven, over het algemeen de afgelopen 36 maanden een veerkrachtiger groei van de huizenprijzen gekend.
Waar gaat de nationale actieve inventaris naartoe?
Nationale actieve lijsten stijgen op jaarbasis (+12,1% tussen december 2024 en december 2025). Dit geeft aan dat huizenkopers het afgelopen jaar in veel delen van het land enige invloed hebben verworven. Sommige verkopersmarkten zijn in evenwichtige markten veranderd, terwijl meer gebalanceerde markten in kopersmarkten zijn veranderd.
Op nationaal niveau liggen we nog steeds onder het voorraadniveau van vóór de pandemie van 2019 (-5,5% vergeleken met december 2019) en sommige wederverkoopmarkten, met name delen van het Middenwesten en Noordoosten, blijven nog steeds krap.
Terwijl de binnenlandse actieve voorraden jaar na jaar nog steeds stijgen, is het groeitempo de afgelopen maanden vertraagd – meer dan de typische seizoensinvloeden zouden doen vermoeden – omdat sommige verkopers de handdoek in de ring hebben gegooid en van de beurs zijn gehaald op zwakke/zachte markten.
Totale voorraad/actieve vermeldingen voor 2 december Makelaar.com:
- december 2017 -> 1.127.799 📉
- December 2018 -> 1.185.865 📈
- December 2019 -> 1.033.887 📉
- December 2020 -> 612.300 📉(Pandemische vastgoedhausse oververhitting)
- December 2021 -> 445.303 📉 (Oververhitting van de vastgoedhausse door pandemie)
- december 2022 -> 680.925 📈
- december 2023 -> 714.176 📈
- december 2024 -> 871.509 📈
- december 2025 -> 976.833 📈
Als we het huidige jaar-op-jaar tempo van de voorraadgroei (+105.324 woningen te koop) aanhouden, zouden we in december 2026 1.082.157 actieve voorraad hebben.
Hieronder ziet u de procentuele verandering in de actieve voorraad jaar na jaar per staat.
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Hoewel de actieve woningvoorraad in de meeste markten jaar-op-jaar toeneemt, bevinden sommige markten zich nog steeds in een krimpfase (hoewel deze ook op die plaatsen aan het afnemen is).
ALS ResiClub heeft gedocumenteerd, blijven zowel de actieve wederverkoop als de verkoop van nieuwe woningen het meest beperkt in grote delen van het Midwesten en Noordoosten. Dit is waar huizenverkopers volgend voorjaar waarschijnlijk relatief gezien meer macht zullen hebben dan hun tegenhangers op veel zuidelijke markten.
Daarentegen heeft de actieve vastgoedvoorraad die te koop staat in veel delen van de Sun Belt en Mountain West het niveau van vóór de pandemie van 2019 benaderd of overschreden, inclusief de vastgoedmarkten in stedelijke gebieden zoals Punta Gorda, Florida en Austin, Texas.
Veel van deze gebieden hebben tijdens de door de pandemie veroorzaakte huizenhausse scherpe prijsstijgingen gekend, waarbij de huizenprijzen stegen in verhouding tot de lokale inkomens. Nu de door de pandemie veroorzaakte binnenlandse migratie vertraagt en de hypotheekrente stijgt, hebben markten als Punta Gorda en Austin te maken gehad met uitdagingen, waarbij ze afhankelijk waren van lokale inkomensniveaus om de schuimende huizenprijzen te ondersteunen.
Deze vertragende trend is verder versneld door de overvloed aan nieuwe binnenlandse voorraden in de Sun Belt. Fabrikanten zijn vaak bereid de prijzen te verlagen of betaalbare prikkels te bieden (als ze daar de marges voor hebben) om de omzet op een veranderende markt op peil te houden, wat ook een huiveringwekkend effect heeft op de wederverkoopmarkt. Sommige kopers, die voorheen bestaande woningen in overweging namen, kiezen nu voor nieuwe woningen met gunstiger aanbiedingen, wat dus extra opwaartse druk legt op de bestaande woningvoorraad.
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Eind december 2025 lagen 17 staten boven de actieve voorraadniveaus van vóór de pandemie van 2019: Alabama, Arkansas, Arizona, Colorado, Florida, Georgia, Hawaii, Idaho, Nebraska, Nevada, North Carolina, Oklahoma, Oregon, Tennessee, Texas, Utah en Washington. (Het District of Columbia, dat we buiten deze analyse hebben gelaten, kwam ook boven de actieve voorraadniveaus van vóór de pandemie van 2019 uit. Zachtheid in DC zelfDe markt dateert van vóór het huidige banenverlies bij beheerders.)
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Grote afbeelding: De afgelopen jaren hebben we op veel huizenmarkten een verzwakking waargenomen, omdat uitdagingen op het gebied van de betaalbaarheid de dynamiek temperen van een markt die onhoudbaar heet was tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt. Terwijl In sommige delen van de Sun Belt dalen de huizenprijzeneen groot deel van de markten in het noordoosten en middenwesten kende in 2025 nog steeds een lichte prijsstijging. De totale huizenprijzen in het hele land waren in 2025 vrijwel stabiel.
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Hieronder staat nog een versie van de vorige tabel, maar deze bevat elke maand sinds januari 2017.
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
