In een fabriek in Austin heeft een startup onlangs zijn eerste prototype voltooid: een herenhuis dat het in landelijke steden wil repliceren om het woningtekort aan te pakken.
Herenhuizen, smalle huizen met meerdere verdiepingen die muren delen met buren aan elke kant, zijn alomtegenwoordig in oudere wijken van Brooklyn tot San Francisco, maar worden nu niet vaak gebouwd. DE Amerikaanse woningcorporatiehij wil ze terugbrengen.
“Herenhuizen zijn een ondergewaardeerde categorie in de Verenigde Staten”, zegt Riley Meik, medeoprichter en CEO van American Housing Corp. Het bedrijf heeft een pakket onderdelen ontwikkeld dat snel kan worden vervaardigd, naar bouwplaatsen in dichtbevolkte stedelijke buurten kan worden verzonden en kan worden geassembleerd, waardoor de bouwkosten worden verlaagd. Hoewel de prijs van een herenhuis van American Housing Corp. zal variëren, zullen sommige huizen op de eerste rij in Austin voor ongeveer $ 750.000 worden verkocht.
“De VS zijn eigenlijk goed in het bouwen van eengezinswoningen aan de rand van steden: kijk naar de cijfers van Lennar en DR Horton, zij bouwen ruim 150.000 huizen per jaar”, zegt Meik. “Maar ze zullen nooit bouwen in steden waar mensen al wonen en willen wonen.”
De uitdaging van het ontbrekende midden
Meik, een ingenieur die eerder medeoprichter was van een raketbedrijf, begon na te denken over huisvesting tijdens een periode op het voormalige hoofdkantoor van SpaceX in de buurt van Los Angeles. Terwijl hij naar zijn werk reed, door eengezinswijken, bekeek hij de huizen en vroeg zich af waarom er niet meer vervangen werden door duplexen of fourplexen. Net als veel andere steden hadden grote delen van het grootstedelijk gebied van Los Angeles jarenlang bestemmingsplannen die de bouw beperkten tot eengezinswoningen. Dan naar Staatswet 2021 hierdoor veranderde de situatie, waardoor de percelen konden worden verdeeld door duplexen. Er waren echter maar weinig ontwikkelaars die de projecten bouwden.
Meik wist dat het bouwen van meer ‘ontbrekende middenwoningen’ – gebouwen zoals herenhuizen die groter zijn dan appartementen maar kleiner dan eengezinswoningen – zou kunnen helpen het enorme woningtekort in steden als Los Angeles op te vullen. “Ik begon erover te tweeten en zei: ‘Het is legaal. Waarom doen we het niet?'” zegt hij.
Hij maakte online contact met zijn uiteindelijke medeoprichters. “We ontmoetten elkaar terwijl we de leegte in schreeuwden: dit is een probleem dat in dit land moet worden opgelost en we willen eraan werken”, zegt hij. “Dit bracht ons allemaal samen. Het is iets waar we allemaal al heel lang door geobsedeerd zijn. Het was dus niet moeilijk om elkaar ervan te overtuigen dat we samen in het diepe moesten springen en dit ding moesten bouwen.”
Ze zagen dat een van de uitdagingen bij het gebrek aan tussenwoningen de bouwkosten waren. “Er waren waarschijnlijk honderden projecten die ik zag waarbij iemand de goedkeuringen in handen had, ze waren volledig goedgekeurd, maar de bouwkosten waren te hoog en ze konden het project niet starten”, zegt Meik.
Verlaging van de bouwkosten
Om de kosten te helpen verlagen, wendde de startup zich tot prefabconstructie. Het concept is niet nieuw: sindsdien maken bouwers onderdelen van huizen in fabrieken Sears Huizen ze werden begin 20e eeuw met treinen vervoerd. Eenvoudige prefabwoningen, voorheen bekend als stacaravans, lijken nu vaak meer op conventionele woningen, maar kosten geld aanzienlijk minder. Andere startups hebben geprobeerd de prefabbouw op te schalen appartementengastenverblijven in de achtertuin of luxe huizen. Sommige faalden op spectaculaire wijze, zoals Katerra, dat opnieuw werd gelanceerd ruim 2 miljard dollar voordat de activiteit wordt stopgezet.
Om een van de valkuilen te vermijden waarmee andere bouwers te maken krijgen, heeft American Housing Corp. alle componenten zo ontworpen dat ze in standaard zeecontainers passen, zodat ze kosteneffectief kunnen worden verplaatst. Containers kunnen kosteneffectief per spoor, in plaats van per vrachtwagen, van de fabriek naar de stad reizen. “Ik denk dat een van de dingen die de productie van prefabs tot nu toe heeft tegengehouden, vooral volumetrische modulaire prefabs, is dat het verzenden van die modules ongelooflijk duur is”, zegt Meik. “Dit zijn grote ladingen en het kost tienduizenden dollars per module om ze te verzenden. Alles bij elkaar kunnen we minder dan $ 5.000 kosten om een eenheid van Texas naar Californië te verzenden.”
Fabrieken kunnen duur zijn – Katerra heeft vóór de sluiting $150 miljoen uitgegeven aan de bouw ervan – en als ze in de buurt van elke markt moeten worden gebouwd, maakt dat het product oneconomisch. (KosmischEen andere startup die na de bosbranden van 2025 huizen in de omgeving van Los Angeles heeft herbouwd, pakt dit probleem op een andere manier aan: goedkope microfabrieken op elke locatie.)
De American Housing Corp. heeft een nieuwe set onderdelen ontworpen, van vloer- en wandpanelen tot volledig geassembleerde keukens en badkamers, die in een geautomatiseerde fabriek kunnen worden gebouwd en vervolgens naar een locatie kunnen worden verzonden voor snelle montage. Belangrijke materialen, zoals staal en met glasvezel versterkte betonpanelen, “komen vaker voor in de automobiel- en ruimtevaartsector dan in de woningbouw”, zegt hij.
Het ontwerpen van een systeem voor huizen met meerdere verdiepingen was een uitdaging. “Ik denk dat de meeste mensen dachten dat we gek waren omdat we ervoor kozen een huis van drie verdiepingen te bouwen zoals we voorheen deden”, zegt Meik. “De bouwkundige techniek, het montageproces en de benodigde apparatuur zijn compleet anders dan het bouwen van zoiets eenvoudigs als een huis in de achtertuin. Maar wij geloven dat de enige manier om de huizencrisis op te lossen is door ontbrekende tussenwoningen op grote schaal te bouwen. En we vonden dat herenhuizen de voor de hand liggende keuze waren.”
Een nieuw productiemodel
Afgelopen zomer begon het bedrijf met de bouw van een ‘minimaal levensvatbare’ fabriek om het productieproces te testen, en begon vervolgens met de bouw van een prototype van een huis. Ze hebben het bewust rustig aan gedaan: een plan ontwerpen en bouwen, ervan leren voordat de tweede verdieping werd gebouwd, en vervolgens het proces opnieuw verfijnen voordat de derde verdieping werd gebouwd.
Terwijl het team experimenteerde met het eerste huis, duurde de totale productietijd weken, maar zodra de werkzaamheden beginnen, zal het veel sneller gaan. Het bedrijf plant nu een nieuwe fabriek die tot doel heeft één huis per dag te bouwen. Op dit moment produceert de eerste fabriek constructieonderdelen die voor testen naar Intertek, een certificeringsbedrijf, worden gestuurd. Na certificering is het bedrijf van plan dit jaar te beginnen met de bouw van woningen in de eerste fabriek, terwijl de nieuwe, grotere fabriek in aanbouw is.
Wanneer onderdelen op een bouwplaats worden afgeleverd, zijn ze ontworpen om binnen een paar dagen met een kraan te worden gemonteerd. Dit alles verlaagt de kosten voldoende om projecten te kunnen bouwen, zegt Meik.
Het bedrijf is ook van plan om als ontwikkelaar op te treden en samen met partners grond te kopen op braakliggende terreinen in dichtbevolkte wijken, zodat het het hele proces kan beheren. “Onze grootste les van andere (prefab)bedrijven is dat je, om volledige controle te hebben over wat je bouwt en hoe je het bouwt (en echt kunt innoveren in de manier waarop huizen worden gebouwd), zowel het prefabbedrijf als EN het vastgoedontwikkelingsbedrijf’, zegt Meik. ‘De verticale integratie gaf ons vanuit technisch oogpunt de vrijheid om het huis van de grond af aan opnieuw te ontwerpen, zodat het in een fabrieksomgeving massaal geproduceerd kon worden. We gebruiken geen 2x4s, gipsplaten of hamers en spijkers. Onze huizen zijn ontworpen om met machines te worden gebouwd.”
Dichtheid gebruiken om de huisvestingskosten te verlagen
Voor consumenten is de dichtheid de voornaamste reden dat woningen betaalbaarder kunnen worden. “Grond is het duurste in de gebieden waar we willen bouwen”, zegt Meik. “De enige manier waarop we de kosten voor de eindklant echt kunnen verlagen, is door zoveel mogelijk woningen op een bepaald stuk grond te plaatsen.”
In Austin, een van de steden waar ze als eerste bouwen, zijn ze van plan herenhuizen te verkopen voor minder dan 750.000 dollar in buurten waar eengezinswoningen voor 1 tot 2 miljoen dollar worden verkocht. Dit biedt een optie aan kopers die anders misschien niet in een compacte, beloopbare buurt zouden kunnen verblijven. Het eerste huis is drie verdiepingen hoog, met vier slaapkamers en twee en een halve badkamer. Het bedrijf gaat woningen rechtstreeks aan consumenten verkopen; vervolgens zou zij deze in sommige gevallen ook kunnen verhuren.
Het is de bedoeling om landelijk te gaan werken. Hoewel plattegronden en interieurafwerkingen van stad tot stad vergelijkbaar zullen zijn, zijn de woningen ontworpen met verschillende gevels die zijn ontworpen om in de lokale context te passen. Historisch gezien zijn rijtjeshuizen er in vele vormen: in steden als Philadelphia of New York variëren ze van eenvoudige arbeiderswoningen tot hogere, meer sierlijke gebouwen voor rijke gezinnen.
Het project is ontworpen om zich aan te passen aan bestaande stadswijken. “We wilden een manier vinden om iets te bouwen dat tussen twee brownstones in New York City zou passen”, zegt Meik. “We willen in Brooklyn Heights bouwen en iemand hebben die langsloopt en zegt: ‘Wat leuk.’ Ik denk dat prefab historisch gezien erg lelijk of hypermodern is geworden, en helaas past geen van beide echt bij de wijken waarin we willen bouwen.
Naarmate ze groeien, willen ze meer ingenieurs rekruteren om aan de huizencrisis te werken. “Vaak werd gedacht dat huisvesting geen technische discipline was, maar iets dat aan het vak werd overgelaten”, zegt hij. “Ik denk dat dat volkomen verkeerd is. Een van onze hoofddoelen bij de American Housing Corporation is om geweldige ingenieurs te laten zien dat je de fenomenale vaardigheden die je hebt ontwikkeld bij het bouwen van auto’s, raketten of iPhones kunt gebruiken om het belangrijkste probleem van onze generatie op te lossen: uitzoeken hoe je meer huizen in dit land kunt bouwen.”
