President Donald Trump wil behouden hoge huizenprijzenhet negeren van oproepen om te verhogen bouw ALS mensen kunnen het zich veroorloven wat was een ticket naar de middenklasse.
Trump pleitte in plaats daarvan voor de noodzaak om bestaande huiseigenaren te beschermen die de waarde van hun huizen hebben zien stijgen. Het is een standpunt dat indruist tegen wat veel economen, de vastgoedsector, lokale functionarissen en appartementsbewoners zeggen dat nodig is om een groot deel van het Amerikaanse betaalbaarheidsprobleem op te lossen.
“Ik wil de huizenprijzen niet omlaag brengen. Ik wil de huizenprijzen verhogen voor de eigenaren van hun huizen, en zij kunnen er zeker van zijn dat dat zal gebeuren”, zei Trump op 29 januari tegen zijn kabinet.
Deze aanpak zou de positie van de Republikeinse president onder de oudere kiezers kunnen versterken, een groep die in de loop van de tijd vaker gaat stemmen bij tussentijdse verkiezingen. De races in november zullen bepalen of de partij van Trump de controle over het Huis en de Senaat kan behouden.
‘Er zijn veel mensen die het afgelopen jaar rijk zijn geworden omdat de waarde van hun huizen is gestegen’, zei Trump. “En weet je, als je huisvesting krijgt – als je het te gemakkelijk en te goedkoop maakt om huizen te kopen – gaan die waarden omlaag.”
Maar door oudere babyboomers te bedienen in plaats van huisvesting, riskeert Trump de jongere kiezers te vervreemden die zijn coalitie in 2024 hebben uitgebreid en hem hebben geholpen een tweede termijn te winnen, en die zichzelf op de middellange termijn in een ‘generatieoorlog’ zouden kunnen storten, zei Brent Buchanan, wiens opiniepeilingsbureau Cygnal de Republikeinen adviseert.
“De groep onder de 40 is op dit moment de belangrijkste: zij zijn degenen die Trump in het Witte Huis hebben geplaatst”, zei Buchanan. “Hun wens om wel of niet kandidaat te zijn, zal een verschil maken bij deze verkiezingen. Als ze het gevoel hebben dat Donald Trump op hun kosten voor boomers zorgt, zal dat de Republikeinen schaden.”
De logica in het aanspreken van oudere kiezers
Volgens gegevens van AP VoteCast was bij de presidentsverkiezingen van 2024 81% van de Trump-kiezers huiseigenaar. Dat betekent dat veel van zijn aanhangers al hypotheken met een lage rente hebben of hun huizen volledig in eigendom hebben, wat de saillantie van het huisvestingsprobleem wellicht verwatert.
Oudere kiezers blijken vaker te stemmen dan jongere mensen, zegt Oscar Pocasangre, senior data-analist bij de liberale denktank New America, die het leeftijdsverschil in de Amerikaanse politiek heeft bestudeerd. “Het aanspreken van oudere kiezers zou echter een misplaatst beleid kunnen blijken als wat nodig is om te winnen het uitbreiden van de kiezersbasis is”, aldus Pocasangre.
In de aanloop naar de verkiezingen van 2026 beschouwden kiezers betaalbaarheid consequent als een topprioriteit, en dat geldt vooral voor jongere kiezers als het om huisvesting gaat.
Booker Lightman, 30, een software-ingenieur uit Highlands Ranch, Colorado, die zich politiek gezien identificeert als een libertaire Republikein, zei dat het woningtekort een groot probleem is in zijn staat.
Lightman heeft vorige maand net een huis gesloten, en hoewel hij en zijn vrouw Alice erin zijn geslaagd de kosten onder controle te houden, zei hij dat het gebrek aan bouwwerkzaamheden mensen uit Colorado verdrijft. ‘Er is niet genoeg vastgoedaanbod’, zei hij.
Shay Hata, een makelaar in de regio Chicago en Denver, zegt dat ze 100 tot 150 transacties per jaar afhandelt. Maar hij ziet mogelijkheden voor nog veel meer. “We hebben een voorraadtekort dat zo groot is dat de meeste panden, vooral in de buitenwijken, tussen de vijf en twintig aanbiedingen krijgen”, zei hij, terwijl hij beschreef wat hij in de omgeving van Chicago ziet.
Nieuwbouw zou meer mensen kunnen helpen een huis te betalen, omdat kopers in sommige gevallen in aanmerking komen voor korting op de hypotheekrente van de favoriete kredietverstrekkers van bouwers, zei Hata. Hij noemde de huidige situatie ‘zeer ontmoedigend voor kopers omdat hun prijzen uit de markt zijn’.
Maar de aanstaande constructie viel onder Trump uiteen. Volgens het Amerikaanse Census Bureau zijn de vergunningen voor het bouwen van eengezinswoningen in de afgelopen twaalf maanden in oktober, de laatste beschikbare maand, met 9,4% gedaald tot een jaarlijks cijfer van 876.000.
Trumps andere ideeën om mensen te helpen huizen te kopen
Trump is niet altijd tegen het vergroten van het woningaanbod geweest.
Tijdens de campagne van 2024 zei het team van Trump dat hij belastingvoordelen voor huizenkopers zou creëren, de bouwregelgeving zou verminderen, federale grond zou openstellen voor woningbouwprojecten en de maandelijkse betalingen beter beheersbaar zou maken door de hypotheekrente te verlagen. De adviseurs zeiden ook dat de woningvoorraad zou opengaan vanwege Trumps drang naar massale deportaties van mensen die illegaal in de Verenigde Staten verbleven.
Nog in oktober drong Trump er bij bouwers op aan om de bouw op te voeren. “Ze zitten op 2 miljoen lege kavels, EEN RECORD. Ik roep Fannie Mae en Freddie Mac op om de Big Homebuilders een kickstart te geven en daarmee de Amerikaanse droom te helpen herstellen!” Trump postte op sociale media, verwijzend naar door de overheid gesteunde kredietverstrekkers.
Maar recentelijk heeft hij ondubbelzinnig verklaard dat hij geen beleid wil voeren dat het aanbod zou vergroten en de prijzen zou verlagen.
Tijdens zijn ambtsperiode heeft Trump zijn huisvestingsbeleid tot nu toe gericht op het onder druk zetten van de Federal Reserve om de rentetarieven te verlagen. Hij zegt dat dit de hypotheken betaalbaarder zou maken, hoewel critici zeggen dat dit tot een hogere inflatie zou kunnen leiden. Trump kondigde aan dat de twee hypotheekbedrijven, die onder curatele van de overheid staan, voor ten minste $200 miljard aan hypotheekobligaties zullen opkopen in een poging de rente te verlagen.
Trump wil ook dat het Congres grote financiële instellingen verbiedt huizen te kopen. Maar hij verwierp suggesties om de regels uit te breiden zodat kopers 401(k)-pensioenrekeningen kunnen gebruiken voor aanbetalingen, en vertelde verslaggevers dat hij niet wilde dat mensen hun geld van de aandelenmarkt zouden halen omdat die het zo goed deed.
Er zijn tekenen dat wetgevers in beide partijen de voordelen zien van het nemen van stappen om vóór de verkiezingen van dit jaar woningen toe te voegen. Er zijn pogingen in de Senaat en het Huis van Afgevaardigden om de bouw een vliegende start te geven door onder meer het gebruik van prikkels om bestemmingsbeperkingen te wijzigen.
Een van de onderliggende uitdagingen op het gebied van de betaalbaarheid is dat de huizenprijzen de afgelopen jaren over het algemeen sneller zijn gestegen dan de inkomens.
Dit maakt het moeilijker om te sparen voor aanbetalingen of te upgraden naar een mooiere woning. Het betekent ook dat de plaatsen waar mensen wonen steeds meer hun belangrijkste financiële bezit worden, waardoor veel gezinnen er op papier welvarend uitzien, ook al worstelen ze met de maandelijkse rekeningen.
Er is nog een ander risico voor Trump. Als de economie dit jaar groeit, zoals hij heeft beloofd, zou dat de vraag naar woningen – en ook de prijzen ervan – kunnen doen stijgen, waardoor het betaalbaarheidsprobleem groter wordt, zegt Edward Pinto, een senior fellow bij het American Enterprise Institute, een centrumrechtse denktank.
Pinto zei dat de bouw van eengezinswoningen de komende drie jaar met 50% tot 100% zou moeten toenemen om de gemiddelde huizenprijsgroei stabiel te houden – een teken, zei hij, dat Trumps zorgen over dalende huizenprijzen waarschijnlijk ongegrond waren.
“Het is heel moeilijk om de huizenprijzen omlaag te brengen”, zei Pinto.
—Josh Boek, Associated Press
