De verkoop van eerder bewoonde Amerikaanse huizen daalde in januari scherp, omdat de stijgende huizenprijzen en mogelijk streng winterweer veel potentiële kopers aan de zijlijn hielden, ondanks de versoepeling van de hypotheekrente.
De verkoop van bestaande woningen daalde vorige maand met 8,4% ten opzichte van december, tot een seizoengecorrigeerd jaarlijks percentage van 3,91 miljoen eenheden, zei de National Association of Realtors donderdag. Dat is de grootste maandelijkse daling in bijna vier jaar en het langzaamste omzettempo op jaarbasis in meer dan twee jaar.
De omzet daalde met 4,4% ten opzichte van januari vorig jaar. Volgens FactSet bleef het laatste verkoopcijfer achter bij het tempo van 4,105 miljoen dat economen hadden verwacht.
“De omzetdaling is teleurstellend”, zegt Lawrence Yun, hoofdeconoom bij NAR. “De temperaturen onder normaal en de bovennormale neerslag in januari maken het moeilijker dan normaal om de onderliggende factor achter de daling te beoordelen en te bepalen of de cijfers van deze maand een afwijking zijn.”
De huizenverkoop vertraagde scherp in het noordoosten, het middenwesten, het zuiden en het westen. Maar de omzet kende de grootste jaarlijkse en maandelijkse dalingen in het Westen, dat niet werd getroffen door de winterstorm van vorige maand, zoals andere regio’s van het land. Bovendien zit er gewoonlijk een maand of twee tussen de ondertekening van het contract en het moment waarop de verkoop wordt afgerond. Veel van de verkopen in januari weerspiegelen dus contracten die eind vorig jaar zijn ondertekend.
Ondanks de scherpe daling van de verkopen bleven de huizenprijzen de afgelopen maand stijgen. De nationale gemiddelde verkoopprijs steeg in januari met 0,9% ten opzichte van een jaar eerder en bereikte $396.800. De huizenprijzen zijn gedurende 31 opeenvolgende maanden op jaarbasis gestegen.
De Amerikaanse huizenmarkt heeft een verkoopdaling gekend die teruggaat tot 2022, toen de hypotheekrente begon te stijgen na het dieptepunt van de pandemie. De combinatie van hogere hypotheekrentes, jaren van torenhoge huizenprijzen en een chronisch landelijk woningtekort na meer dan een decennium van ondermaatse woningbouw heeft veel potentiële huiseigenaren uit de markt gehaald. De verkoop van voorheen bezette Amerikaanse huizen bleef vorig jaar steken op het laagste niveau in 30 jaar.
De omzet schommelt nu rond een jaarlijks tempo van 4 miljoen, te beginnen in 2023. Dit is ruim onder het jaarlijkse tempo van 5,2 miljoen dat historisch gezien de norm is geweest.
De hypotheekrente vertoont echter al maanden een neerwaartse trend, wat de huizenverkoop in december een boost heeft gegeven en de vooruitzichten voor het komende huizenaankoopseizoen in de lente heeft verbeterd, tenminste voor kopers die het zich kunnen veroorloven tegen de huidige rente te kopen.
Veel van de vorige maand gekochte huizen zijn waarschijnlijk in november en december onder contract gekomen, toen de hypotheekrente naar het laagste niveau van het jaar daalde.
Volgens hypotheekkoper Freddie Mac is de gemiddelde rente op een 30-jarige hypotheek afgelopen maand kortstondig gedaald naar 6,06%, het laagste niveau sinds september 2022. Sindsdien is de rente licht gestegen en bleef deze week op slechts groter dan 6%maar bijna één procentpunt minder dan een jaar geleden.
Toch blijft de betaalbaarheid een uitdaging voor veel aspirant-huiseigenaren, vooral voor starters die niet over de overwaarde van een bestaande woning beschikken om te investeren in de aankoop van een nieuwe woning. Ze waren vorige maand goed voor 31% van de huizenverkopen. Historisch gezien waren zij goed voor 40% van de huizenverkopen.
“Vandaag de dag hebben we minimale faillissementen, de rijkdom van onroerend goed blijft groeien; het is alleen zo dat huurders die huiseigenaar willen worden het moeilijk vinden”, zei Yun.
De onzekerheid op de arbeidsmarkt zal waarschijnlijk ook veel potentiële kopers aan de zijlijn houden.
Hoewel de economie een solide groei kent, stagneert de arbeidsmarkt al maanden. De werkgelegenheidskansen in de Verenigde Staten zijn in december gedaald naar het laagste niveau in ruim vijf jaar. En terwijl De aanwervingen door Amerikaanse werkgevers waren in januari verrassend sterk, Herzieningen door de overheid hebben het aantal banen dat vorig jaar werd gecreëerd teruggebracht tot het zwakste totaal sinds 2020, toen de pandemie begon.
Door de afnemende verkoop blijven steeds meer woningen langer op de markt.
Eind januari waren er 1,22 miljoen onverkochte woningen, een daling van 0,8% ten opzichte van december en een stijging van 3,4% ten opzichte van januari vorig jaar, aldus NAR. Dat is nog steeds ruim onder de ongeveer 2 miljoen woningen die vóór de COVID-19-pandemie normaal te koop stonden.
De maandeindevoorraad van januari vertaalt zich in een voorraad voor 3,7 maanden bij het huidige verkooptempo. Traditioneel wordt een aanbod van vijf tot zes maanden beschouwd als een evenwichtige markt tussen kopers en verkopers.
Traditioneel komen er vóór het voorjaarskoopseizoen meer woningen op de markt, wat potentiële kopers meer keuze zou kunnen geven.
“Kopers zullen een gunstiger markt vinden naarmate we dichter bij de lente komen”, zegt Lisa Sturtevant, hoofdeconoom bij Bright MLS. “Meer voorraad, lagere tarieven en een langzamere prijsgroei zullen kopers meer onderhandelingsruimte geven.”
—Door Alex Veiga, zakelijk schrijver van AP
