Tien jaar geleden beëindigde ik een bijeenkomst bij WeWork met een aanbod om een gratis tapbiertje te krijgen. Vorige week sloot ik het af met een soortgelijk aanbod, alleen deze keer was het aangeboden drankje kombucha. De ogenschijnlijk onschuldige verandering staat symbool voor een grotere evolutie die gaande is bij de coworking-gigant: minder schoonheid, meer functionaliteit.
WeWork groeit en het nieuwe hoofdkantoor in Midtown Manhattan is daar het meest zichtbare bewijs van: 250 Broadway, geopend in januari, is de eerste buitenpost van WeWork in de stad sinds 2019, het jaar waarin WeWork zijn beursintroductie verliet en medeoprichter Adam Neumann als CEO afzette. De ruimte voegt 60.000 vierkante meter toe aan de New Yorkse portefeuille van het bedrijf, die al meer dan 3 miljoen vierkante meter bedraagt. En het is nog een buitenpost in een mondiaal netwerk dat nu 600 locaties over de hele wereld omvat.
Alleen is dit niet WeWork zoals je het je misschien herinnert: er zijn geen neonreclames, geen bieruur, geen pingpongtafels. In plaats daarvan hangen schilderijen van ArtLifting, een kunstadviesbureau dat werkt met kunstenaars die dakloos of gehandicapt zijn, aan de muren. De bar is gevuld met kombucha- en espressomachines. En de ooit labyrintische gangen waar je alleen doorheen kon navigeren door de weg te vragen, worden nu gemarkeerd door intacte straatnaamborden.
Dit is WeWork 2.0, en het is nu al een succes: 250 Broadway is voor 94% bezet, verdeeld over vijf verdiepingen, waaronder één die pas in de lente open gaat.
De opkomst en ondergang (en wedergeboorte) van WeWork
Het verhaal van WeWork is nu een bekende parabel van de excessen in Silicon Valley. Het bedrijf werd in 2010 opgericht door Neumann en Miguel McKelvey en heeft zich tien jaar lang uitgebreid met miljarden uit SoftBank’s Vision Fund, een door Saoedi-Arabië gesteund megafonds dat tientallen miljarden heeft gestort in snelgroeiende tech-startups als WeWork, samen met een cultisch geloof in Neumanns visie op de gemeenschap als bedrijfsmodel. Toen arriveerde het de mislukte beursgang in 2019, een laat beursdebuut dat er niet in slaagde de trend te keren, en in november 2023 een faillissementsaanvraag volgens Hoofdstuk 11.
Toen WeWork in juni 2024 weer op de markt kwam, had het ongeveer $ 4 miljard aan schulden kwijtgescholden, honderden locaties gesloten en de veteraan van het wereldwijde commerciële vastgoedbedrijf Cushman & Wakefield, John Santora, aangesteld als nieuwe CEO.
WeWork 2.0: van mooi naar functioneel
De kiem van WeWork 2.0 werd in 2019 gelegd, maar volgens Chief Design Officer Ebbie Wisecarver heeft het bedrijf zijn ontwerpwaarden pas vorig jaar opnieuw ingesteld. Tegenwoordig is het de bedoeling dat WeWork-locaties vertrouwd en aantrekkelijk zijn. Maar waar eerdere locaties trouw bleven aan een herkenbaar WeWork-merk (denk aan: industriële loft ontmoet koffieshop in Brooklyn), zijn de nieuwe locaties ontworpen om eerder tijdloos dan trendy aan te voelen.
“De cultuur van WeWork en wat het vertegenwoordigt is geëvolueerd”, vertelde Wisecarver me tijdens een tournee door 250 Broadway. “Ik denk niet dat dit afbreuk doet aan dit idee van gemeenschap en verbinding, ik denk alleen dat we ons op veel manieren hebben aangepast om meer ruimtes te bieden die beter passen bij wat mensen daar doen.”
Vóór 2019 moest elke plek voldoen aan een voorgeschreven esthetiek, “en ik denk dat dit sommige plekken feitelijk verhinderde om echt te zijn wat ze hadden kunnen zijn”, zei hij. Nu is het ontwerpteam niet bang om enigszins van het merk af te wijken als het gebouw daarom vraagt.
Op 250 Broadway putte het team uit de geschiedenis van Lower Manhattan zelf. Het iconische Woolworth Building, zichtbaar vanuit bijna elk kantoorraam, wordt weerspiegeld in de stenen tegelvloeren van de ruimte en de art deco geribbelde glazen scheidingswanden. De wandlampen die de loungeruimte verlichten, zijn afkomstig van de in Brooklyn gevestigde lichtontwerpstudio In Common With, terwijl een groot deel van het meubilair is gemaakt door het New Jersey-bedrijf Bestmark.
De updates gaan echter verder dan esthetiek. Privékantoren, ooit voorzien van houten vloeren waarvan leden klaagden over versterkt geluid, zijn nu voorzien van vloerbedekking. De moederkamer, historisch gezien een bijzaak in het bedrijfsleven, kreeg een raam met uitzicht op Manhattan. Zelfs telefooncellen, verzorgd door kantoorontwerpbedrijf Roomze zijn opnieuw bedacht en in groepen bij de loungeruimtes geplaatst in plaats van verspreid over de vloer. Volgens Wisecarver was dit een directe reactie op de vraag van leden om rustige ruimtes naast gemeenschappelijke ruimtes.
Een flexibele werkplek voor het post-COVID-tijdperk
De locatie op 250 Broadway is deels uit noodzaak ontstaan: het huurcontract van WeWork ernaast, op 222 Broadway, liep af toen het gebouw werd verbouwd tot woonhuis. Maar de timing van wat WeWork daar heeft gebouwd, spreekt van iets dat groter is dan een enkele kantoorverhuizing.
Sinds de pandemie is de manier waarop we werken dramatisch veranderd, misschien wel permanent. Het oude WeWork, met zijn biertaps en open optimisme, was het resultaat van de werkstijlen van vóór COVID-19. Nu hebben hybride programma’s van flexibiliteit een basisverwachting gemaakt in plaats van een voordeel. Werknemers willen rustige ruimtes als ze concentratie nodig hebben en gemeenschappelijke ruimtes als ze verbinding nodig hebben, soms binnen hetzelfde uur. De nieuwe ontwerpstrategie van WeWork is een reactie op deze verandering.
Tegenwoordig suggereren de cijfers van WeWork dat het kantoor niet zo is stierf zoals sommigen hadden gezegd dat het zou zijn. In heel New York City bedraagt de bezettingsgraad van WeWork 82%, terwijl Midtown 90% bedraagt. Wereldwijd is het bedrijf van een bezettingsgraad van 70% naar 77% gegaan en mikt het dit jaar op een bezettingsgraad van 80%. Verschillende markten zitten al ruim boven die drempel: One Central Plaza in Dublin staat op 100%, Barcelona en Milaan bevinden zich beide ten noorden van 90% en Toronto is gestegen van 73% naar 85%. (San Francisco staat op 76%, tegenover 64%).
Het probleem is dat, ook al heeft WeWork een revolutie teweeggebracht in coworking, de concurrentie nog nooit zo hevig is geweest. Industrious, begin 2025 door CBRE voor 400 miljoen dollar overgenomen, heeft een premium alternatief gecreëerd dat rechtstreeks concurreert om zakelijke klanten. IWG, het moederbedrijf van Regus en Spaces, is lange tijd winstgevend geweest waar WeWork dat niet was. En op de binnenplaats van WeWork, in het financiële district van New York, WSA heeft gewed dat het samenvoegen van coworking met artistieke programmering en culturele evenementen de volgende grens van flexibel werken zal zijn.
Dit is misschien precies waarom 250 Broadway meer als een scriptieverklaring voelt. Deze zomer opent WeWork een nieuwe locatie op 245 Fifth Avenue in de wijk NoMad in Manhattan. Er wordt een nieuwe verdieping toegevoegd aan de 1 University Avenue-locatie in Toronto. Gerenoveerde kantoren komen ook naar 1201 Wilson in Washington, DC. Aan de basis van dit alles ligt de belofte om ongeveer $80 miljoen per jaar te herinvesteren moderniseer uw portefeuille– een cijfer dat het bedrijf in 2025 heeft uitgegeven en in 2026 opnieuw zal herhalen.
Alleen de tijd zal leren of het proefschrift op deze toekomstige locaties geldig zal blijken te zijn.
