Wil je meer vastgoedverhalen van Lance Lambert ResiClub in je inbox? Schrijf je in al ResiClub nieuws.
President Donald Trump donderdag aangekondigd dat de door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE’s) Fannie Mae en Freddie Mac nog eens $200 miljard aan hypotheekobligaties zullen kopen.
Trump schreef:
“Omdat ik ervoor heb gekozen Fannie Mae en Freddie Mac tijdens mijn eerste termijn niet te verkopen, een werkelijk grote beslissing en tegen het advies van de ‘experts’ in, is hij nu vele malen dat bedrag waard – een absoluut fortuin – en heeft hij 200 miljard dollar in contanten. Om deze reden geef ik mijn vertegenwoordigers de opdracht om voor 200 miljard dollar aan hypotheekobligaties te kopen. Dit zal de hypotheekrente verlagen, de maandelijkse betalingen verlagen en de kosten van het eigenwoningbezit betaalbaarder maken.”
Het rendement op lange termijn, zoals het rendement op tienjarige staatsobligaties en de gemiddelde hypotheekrente op dertig jaar, wordt bepaald door de vraag/het gebrek aan vraag naar de onderliggende obligatie. De rendementen bewegen zich omgekeerd ten opzichte van de obligatiekoersen. Als de vraag naar langlopende obligaties toeneemt, stijgen de prijzen en dalen de hypotheekrentes. Als de vraag naar obligaties afneemt, dalen de obligatieprijzen en stijgen de hypotheekrentes.
Wanneer de Federal Reserve bijvoorbeeld overgaat tot kwantitatieve versoepeling, zoals tijdens de pandemie, koopt zij langetermijnactiva zoals staatsobligaties en door hypotheek gedekte waardepapieren (MBS), waardoor de vraag naar obligaties toeneemt en de obligatieprijzen omhoog gaan en de langetermijnrente omlaag gaat, inclusief de hypotheekrente. De MBS-aankopen van de Fed zorgden voor extra neerwaartse druk op de hypotheekrente in 2020 en 2021.
Daarentegen heeft de Fed tijdens de kwantitatieve verkrapping die in 2022 begon, toegestaan dat MBS-activa van de balans werden weggevaagd zonder deze te vervangen – waardoor in feite een grote koper van MBS uit de markt werd verwijderd – wat een verdere opwaartse druk zou kunnen uitoefenen op de hypotheekrente met een looptijd van 30 jaar.
Trump stelt zelfs voor om Fannie Mae en Freddie Mac – beiden onder staatsconservatorium – te gebruiken om een groter deel van de hypotheekobligaties te absorberen, waardoor de relatieve marktvraag naar MBS toeneemt. Dit zou op de korte termijn enige opwaartse druk op de MBS-prijzen en een neerwaartse druk op de hypotheekrente kunnen veroorzaken, waardoor de prijs verder zou dalen “hypotheekspreiding”.
Rond dezelfde tijd dat de Federal Reserve de kortetermijnrente begon te verhogen en in het voorjaar van 2022 stopte met het kopen van langlopende obligaties, begonnen de financiële markten zich terug te trekken uit obligaties, wat een stijging van de langetermijnrente veroorzaakte, inclusief de hypotheekrente. Alleen, zonder de aankoop van MBS door de Fed, steeg de gemiddelde hypotheekrente met een looptijd van 30 jaar meer dan de rente op staatsobligaties met een looptijd van 10 jaar.
Op zijn hoogtepunt in juni 2023 bedroeg de ‘hypotheekspread’ – het verschil tussen de rente op tienjarige staatsobligaties en de gemiddelde hypotheekrente met een looptijd van dertig jaar – 2,96 procentpunten (296 basispunten). Dit was ruim boven het historische gemiddelde van 1,76 procentpunt (176 basispunten) sinds 1972.
De afgelopen twee jaar is de ‘hypotheekspread’ langzaam kleiner geworden, tot 2,05 procentpunt (205 basispunten) in december 2025.
Het doel van de aankondiging van Trump op donderdag (d.w.z. de aankoop door Fannie Mae en Freddie Mac van nog eens $200 miljard aan hypotheekobligaties) is om de compressie van de ‘hypotheekspread’ te versnellen.
Dat meldde Bloomberg in decemberFannie Mae en Freddie Mac zijn al begonnen met het versnellen van hun hypotheekaflossing, tot een bedrag van ongeveer $69 miljard in de tweede helft van 2025.
Seconde John Burns Onderzoek en adviesals Fannie Mae en Freddie Mac in 2026 nog eens $200 miljard aan hypotheekobligaties toevoegen, zou dat de GSE’s zeer dicht bij hun wettelijke limiet van $450 miljard ($225 miljard elk) brengen.
Donderdag zei Alex Thomas, onderzoeksmanager bij JBREC, getweet:
“Fannie (Mae) en Freddie (Mac) hebben sinds mei vorig jaar al ongeveer $70 miljard aan hun hypotheekportefeuilles toegevoegd. Als we nog eens $200 miljard toevoegen, zouden de GSE’s in wezen hun wettelijke limiet bereiken ($225 miljard elk).”
Na de post van Trump op donderdag, er was een onmiddellijke beweging in de MBS-prijzen.
Dat gezegd hebbende, is het onduidelijk welke impact een extra 200 miljard dollar aan hypotheekobligaties van de GSE’s precies zou hebben op de ‘hypotheekspread’ en de gemiddelde hypotheekrente met een looptijd van 30 jaar.
Tot eind juni 2025 zal er voor $9,26 biljoen aan door hypotheek gedekte effecten (MBS) zijn, volgens gegevens die onlangs zijn verstrekt door het Urban Institute. ResiClub. Hieronder vindt u de uitsplitsing:
- —> 3.000 miljard dollar aangehouden door bewaarders (banken)
- —> 2,74 biljoen dollar hield alle anderen tegen
- —> 2,14 biljoen dollar in handen van de Federal Reserve
- —> 1,33 biljoen dollar in handen van buitenlandse kopers
- —> $0,06 biljoen in handen van de GSE’s (Fannie Mae en Freddie Mac)
Het volgende diagram is hetzelfde als het bovenstaande, maar toont MBS-houders per verdeling.
Vóór de Grote Financiële Crisis waren de GSE’s (Fannie Mae en Freddie Mac) veel grotere kopers van door hypotheek gedekte waardepapieren.
In een rapport van het Urban Institute gepubliceerd in januari 2026Laurie Goodman en Jim Parrott leggen uit wat er is gebeurd:
“Jarenlang waren Fannie Mae en Freddie Mac de kopers in laatste instantie op de markt, die tussenbeide kwamen om te profiteren van de groeiende spreads en daarmee een geruststellende grens stelden aan de volatiliteit van MBS. Toen ze eenmaal onder curatele kwamen, werden de door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE’s) in die rol vervangen door de Federal Reserve, die tussenbeide kwam in de MBS-markt om veel grotere schommelingen in de economie te kalmeren. Dit alles bleef tot voor kort onopgemerkt buiten de MBS-markt, toen de De Federal Reserve maakte eindelijk een einde aan haar rol als stabilisator, waardoor de MBS-markt voor het eerst in tientallen jaren zonder koper als laatste redmiddel achterbleef.”
“De GSE’s gaven hun rol als marktstabilisatoren op toen ze onder curatele kwamen en begonnen hun portefeuille af te bouwen onder de voorwaarden van de reddingsoperatie van het ministerie van Financiën. De Federal Reserve stapte vervolgens snel in die rol. Als onderdeel van haar bredere inspanningen om de markt te ondersteunen in de nasleep van de financiële crisis, kocht de Federal Reserve tussen januari 2009 en maart 2010 voor 1,25 biljoen dollar aan MBS voor agentschappen en tussen 2012 en 2014 nog eens 823 miljard dollar. Grotendeels omdat Door deze agressieve houding, samen met de reddingsoperatie van de GSE, bleven de MBS-markt en de hypotheekliquiditeit over het algemeen stabiel tijdens het dieptepunt van de crisis, een opmerkelijke prestatie gezien de mate van ontwrichting in de rest van de economie.”
“De Federal Reserve was daarom goed gepositioneerd om de volgende grote verstoring op de MBS-markt het hoofd te bieden, toen de financiële markten in de begindagen van de COVID-19-pandemie instortten. In februari en begin maart 2020 stortten de financiële markten in en werden beleggers gedwongen hun MBS-agentschap te verkopen om liquiditeitsbuffers op te bouwen, waardoor de hypotheekspreads met 75 basispunten toenamen. De Federal Reserve kwam in maart tussenbeide en beloofde MBS- en staatsobligaties te kopen in hoeveelheden die nodig zijn om een soepel functioneren van de markt en een effectieve transmissie van monetair geld te ondersteunen.” 1 Trouw aan haar woord kocht de Federal Reserve de daaropvolgende maand meer MBS dan haar gehele bruto obligatieproductie, waardoor de spreads en daarmee de hypotheekrente werden gestabiliseerd. De spreads stabiliseerden zich uiteindelijk iets hoger dan vóór de pandemie, maar dit was toe te schrijven aan de volatiliteit van de vastrentende waarden en een golf van herfinanciering als gevolg van de daling van de rente op staatsobligaties.’
“De Federal Reserve gaf haar rol als stabilisator van de MBS-markt op toen zij in maart 2022 overging tot kwantitatieve verkrapping, een einde maakte aan de MBS-aankopen en beloofde haar MBS-portefeuille te liquideren. Omdat de GSE’s nog steeds opereren onder portefeuillebeperkingen opgelegd onder conservatorschap, zorgde dit ervoor dat de markt voor het eerst in de recente geschiedenis geen stabilisator meer had.”
