Hypotheekrente daalde scherp op vrijdag, de dag na de president Donald Trump hij zei op sociale media dat hij instructies geeft aan de hypotheekgiganten Fannie Mae en Freddie Mac voor 200 miljard dollar aan hypotheekobligaties kopen.
“Dit zal de hypotheekrente verlagen, de maandelijkse betalingen verlagen en de kosten van het eigenwoningbezit betaalbaarder maken”, zei hij in de Truth Social post.
Volgens Mortgage News Daily daalde de rente op een hypotheek met een looptijd van 30 jaar met 22 basispunten naar 5,99%, en bereikte op 2 februari 2023 een dieptepunt.
Fannie Mae en Freddie, die onder curatele van de overheid staan, verstrekken geen woningkredieten. Ze kopen leningen van kredietverstrekkers, bundelen deze in door hypotheek gedekte waardepapieren (MBS) en verkopen deze aan investeerders, waardoor het geld van de kredietverstrekkers wordt aangevuld voor nieuwe leningen en de rentetarieven voor huizenkopers lager en stabieler blijven.
Het kopen van meer obligaties of door hypotheek gedekte waardepapieren verlaagt de hypotheekrente. In de eerste twee maanden van de Covid-pandemie, toen de markten wankelden, kocht de Federal Reserve voor 580 miljard dollar aan MBS. Vervolgens bleef hij het hele jaar door meer kopen. Volgens de Dallas Fed heeft de Federal Reserve van maart 2020 tot juni 2021 haar bezit aan MBS verhoogd van $1,4 biljoen naar $2,3 biljoen.
Ook de Federal Reserve verlaagde de rente naar nul. Deze combinatie heeft de gemiddelde hypotheekrente met een vaste looptijd van 30 jaar naar een historisch dieptepunt gebracht en bedroeg begin 2021 slechts 2,75%, aldus Mortgage News Daily.
“Hoeveel is een deal van $200 miljard waard? Het hangt van een paar factoren af, maar de reactie op de MBS-markt is genoeg om je te vertellen dat het belangrijk is”, zegt Matthew Graham, chief operating officer van Mortgage News Daily, die de rente op de voet volgt en deze al ziet dalen, alleen al op het nieuws over de aankondiging.
Hoewel het nog niet bekend is hoe snel dit zal beginnen en hoe lang het zal duren, voorspellen analisten waar de hypotheekrente zou kunnen eindigen; de meesten schatten de daling tussen de 25 en 50 basispunten, sommige zelfs nog lager.
“Wij geloven dat 200 miljard dollar aan MBS-aankopen de hypotheekrente met ongeveer 10 tot 25 basispunten kan verlagen, waardoor de huidige 30-jaars prime hypotheekrente mogelijk kan worden teruggebracht tot ongeveer 6,0% (huidig 6,21%). Hoewel deze daling nog steeds hoog is in vergelijking met de gemiddelde uitstaande hypotheekrente van 4,4% en het niveau van januari 2022 van 3,25%, zou deze een impuls kunnen geven aan zowel de vraag naar nieuwbouw als de bestaande woningomzet”, schreven analisten van UBS.
Simpel gezegd: als de rente zou dalen tot zelfs 5,9%, zou voor iemand die een huis met een gemiddelde prijs koopt – wat volgens de National Association of Realtors ongeveer €425.000 is – met een hypotheek met een vaste looptijd van 30 jaar en een aanbetaling van 20%, zijn maandelijkse betaling met €118 dalen. Voor sommigen lijkt het misschien niet veel, maar voor starters kan het, grenzend aan gemak, een verschil maken. Ze zouden dan nog moeten sparen voor de aanbetaling, wat momenteel voor de meeste beginners het grootste obstakel is.
Huizenbouwaandelen stegen op het nieuws, maar daarvoor kochten ze al lagere hypotheekrentetarieven, tot ver in de bandbreedte van 5%. De laatste tijd hebben hun zorgen zich meer geconcentreerd op de stijgende kosten als gevolg van tarieven en aanhoudende tekorten aan arbeidskrachten. Dat gezegd hebbende, zou alleen al het nieuws de vraag van kopers naar bouwers kunnen beïnvloeden.
“Ik denk dat het psychologisch gezien zal helpen”, zegt Ivy Zelman, executive vice-president van onderzoek en effecten bij Zelman, een bedrijf van Walker & Dunlop. “Ik denk dat er vandaag de dag mensen op de markt komen die hebben gezocht en niet eens wisten dat bouwers hypotheekrenteverlagingen aanboden.”
Maar Zelman wijst er ook op dat het op de bredere binnenlandse markt niet alleen de hypotheekrente is, maar ook de algehele betaalbaarheid die kopers aan de zijlijn houdt. Consumenten staan onder druk en de huizenprijzen zijn bijna 50% hoger dan vóór de pandemie, ironisch genoeg vanwege de recordlage hypotheekrente als gevolg van MBS-aankopen.
“Dat is niet genoeg om de markt echt te laten werken, omdat we weten dat mensen zich zelfs bij een niveau van 4,99 procent niet kunnen kwalificeren. Ze kunnen zeggen dat de hypotheekrente onder de 5 zal gaan, maar we hebben mensen die zich nog steeds niet kunnen kwalificeren bij een niveau van 4,99 procent, dus ik denk dat er nog veel werk aan de winkel is”, aldus Zelman.
Dat zou ook de marges van bouwers ten goede kunnen komen, die de laatste tijd zijn gekrompen als gevolg van hogere kosten.
“Vanuit een vraagperspectief is het misschien een marginaal voordeel van de positieve psychologische impact op consumenten”, zegt John Lovallo, analist bij UBS. “Hoe groter het potentiële vermogen voor bouwers om prikkels tot op zekere hoogte in te trekken, wat de brutomarges aanzienlijk zou vergroten.”
De daling zou de huidige huiseigenaren echter ook kunnen helpen besparen op maandelijkse betalingen door middel van herfinanciering. De rentetarieven zijn al gestaag aan het dalen, waarbij de 30-jaarsrente lager is vastgesteld dan de recente piek van 7,16% een jaar geleden. Volgens de Mortgage Bankers Association waren de aanvragen om een woninglening te herfinancieren vóór deze aankondiging al jaar op jaar met 133% gestegen.
Als algemene regel geldt dat een herfinanciering pas de moeite waard is als u meer dan 75 basispunten kunt besparen op uw hypotheekrente. Dit zou veel meer potentiële aanvragers aan de herfinancieringspool toevoegen, vooral degenen die hun leningen in de afgelopen twee jaar hebben afgesloten. De overgrote meerderheid van de huiseigenaren heeft echter nog steeds een rente onder de 4%.
