Wil je meer vastgoedverhalen van Lance Lambert ResiClub in je inbox? Schrijf je in al ResiClub nieuws.
Achteruit in zijn brief uit 1996 aan de aandeelhoudersWarren Buffett schreef de beroemde uitspraak: “Als je niet bereid bent om tien jaar lang een aandeel te bezitten, denk er dan niet eens aan om het voor tien minuten te bezitten.”
Deze uitspraak doet alleen maar meer wenkbrauwen fronsen bij de recente aan- en verkoop van huizenbouwersaandelen door Berkshire Hathaway, onder leiding van Buffett, die eind 2025 zal aftreden als CEO.
Hier is de tijdlijn.
- Augustus 2023: Berkshire Hathaway onthulde dat het bedrijf in het tweede kwartaal van 2023 gokte op Amerikaanse huizenbouwers en 5.969.714 aandelen DR Horton, 152.572 aandelen Lennar en 11.112 aandelen NVR kocht.
- Februari 2024: Berkshire Hathaway onthulde dat het bedrijf in het vierde kwartaal van 2023 5.969.714 aandelen van DR Horton had verkocht, het overgrote deel van de weddenschap van Buffett, een grote huizenbouwer, begin 2023.
- Augustus 2025: Berkshire Hathaway onthulde dat het bedrijf in het tweede kwartaal van 2025 (de drie maanden eindigend op 30 juni) gokte op Amerikaanse huizenbouwers door ongeveer 1,5 miljoen aandelen DR Horton (ter waarde van ongeveer $ 191,5 miljoen) te kopen. In de eerste helft van 2025 verwierf Berkshire Hathaway iets meer dan 7 miljoen aandelen van Lennar, ter waarde van bijna $800 miljoen.
- november 2025: Berkshire Hathaway maakte bekend dat het zijn belang van circa 1,5 miljoen aandelen in DR Horton heeft verkocht.
Hoewel Berkshire Hathaway zijn aandelen DR Horton (nr. 123 op de Fortune 500) heeft verkocht, bezit het nog steeds ongeveer 7,2 miljoen aandelen Lennar (nr. 129 op de Fortune 500) en ongeveer 11.112 aandelen NVR (nr. 396 op de Fortune 500), volgens ResiClubvan de beoordeling van de nieuwste documenten die Berkshire Hathaway bij de SEC heeft ingediend.
Als je het advies van Buffett in ogenschouw neemt – ‘Als je niet bereid bent een aandeel tien jaar te bezitten, denk er dan niet eens aan om het voor tien minuten te bezitten’ – is het waarschijnlijk redelijk om geen verregaande conclusies te trekken over de huizenmarkt op de lange termijn uit de huizenaandelenacties van Berkshire Hathaway van de afgelopen twee jaar. Het bedrijf heeft ze immers in iets meer dan twee jaar vier keer gekocht, verkocht, teruggekocht en verkocht.
Dat gezegd hebbende, als je me dwingt om te speculeren, zou ik me kunnen voorstellen dat Berkshire Hathaway aanvankelijk in de eerste helft van 2023 naar de huizenbouwaandelen keek, na hun scherpe daling in 2022, toen bouwers zich aanpasten aan de renteschok. Maar in de aanloop naar 2024 was Berkshire Hathaway wellicht lange tijd bang voor huizenbouwers, toen duidelijk werd dat de consolidatie op de huizenmarkt begin 2023 een schijnvertoning was – en dat een grotere machtsverschuiving naar kopers, een verdere verzwakking van de huizenmarkt en een verdere compressie van de marges van huizenbouwers nog in het verschiet lagen.
Nadat dat eerder dit jaar plaatsvond, heeft Berkshire Hathaway wellicht geconcludeerd dat het grootste deel van die marge-uitholling al was ingeprijsd en dat het bedrijf weer in de huizenbouwers wilde stappen.
Deze speculatie laat één vraag open: waarom zou Berkshire Hathaway nu DR Horton verkopen terwijl Lennar en NVR behouden blijven?
Ten eerste hebben de aandelen DR Horton de afgelopen maanden een sterker herstel gekend, terwijl Lennar en NVR dat niet hebben gedaan. (Misschien denkt Berkshire Hathaway dat het herstel nog op zich laat wachten.) Het kan dus niet zo zijn dat DR Horton uit de gratie is geraakt bij Berkshire Hathaway, maar eenvoudigweg dat het aandeel DR Horton een groot deel van zijn korte termijn opwaartse potentieel al heeft ingeprijsd.
Ten tweede, en dit lees ik diep tussen de regels door, vindt Berkshire Hathaway het misschien leuk dat Lennar tijdens deze zwakke periode agressiever is geweest bij het winnen van marktaandeel. Terwijl alle cafébouwers dat doen ResiClub de afgelopen drie jaar hebben de spoorbedrijven de winstmarges onder druk gezet om bredere prikkels en betaalbaarheidsaanpassingen te bieden in een poging een scherpere daling van de nieuwbouw te voorkomen, Lennar is op dit front het meest agressief geweest.
In feite heeft Lennar zijn marges teruggebracht tot het niveau van 2009, en besteedt hij het equivalent van ongeveer 14,3% van de uiteindelijke omzet aan incentives (vergeleken met de typische 5%-6% in normale tijden) om de huizenverkoop te vergroten en marktaandeel te winnen.
In september 2025 erkenden de leidinggevenden van Lennar dat dit eindelijk het geval was “Het is tijd om (die strategie) in de wacht te zetten en de markt een beetje te laten herstellen.” Dat betekent niet dat ze de koers volledig omkeren of het marktaandeel verliezen dat ze onlangs met de strategie hebben verworven. In plaats daarvan betekent dit dat ze begin 2026 niet meer zo agressief zullen kunnen zijn in het nastreven van extra marktaandeel, gezien de hoeveelheid margecompressie die ze al hebben geabsorbeerd.
Sommige beleggers, waaronder Berkshire Hathaway, zullen het wellicht op prijs stellen dat Lennar tijdens deze volatiele periode een groter marktaandeel heeft nagestreefd en nu de marges begint te verdedigen.
Dit is wat Stuart Miller, co-CEO van Lennar, zei tijdens de winstoproep van het bedrijf op 19 september 2025:
“Voor Lennar is dit een goed moment om even op adem te komen en de markt een inhaalslag te laten maken. Hoewel de hypotheekrente tegen het einde van het kwartaal begon te dalen, zijn er nog geen sterkere verkopen gevolgd. We beginnen zeker de eerste tekenen te zien van een grotere interesse van klanten en een sterker verkeer dat de markt betreedt. Met de lagere hypotheekrente tonen kopers meer interesse om de aankoop van hun huis te overwegen. En dit is over het algemeen een vroeg teken van een sterkere verkoopactiviteit in de toekomst, ervan uitgaande dat de rente lager blijft.
En als de rente blijft dalen, zijn we behoorlijk optimistisch dat dit binnenkort zal gebeuren. De langdurige periode van hogere rentetarieven gedurende een langere periode dan verwacht heeft ons echter gedwongen de bouwkosten (lagere gemiddelde verkoopprijs) aan te passen om verkopen in moeilijke marktomstandigheden mogelijk te maken. Onze lagere bouwkostenstructuur, gekoppeld aan een lagere marge (meer prikkels), heeft ons in staat gesteld de kosten te dekken en het evenwicht tussen vraag en aanbod te ondersteunen.
We hebben het verkooptempo verhoogd om in lijn te komen met het productietempo en ons marktaandeel en onze positie in elk van onze strategische markten versterkt. We bevinden ons nu in een lagere kostenstructuur, een efficiënt productaanbod en een sterke marktpositie om aan de opgekropte vraag te voldoen nu de rente daalt en het vertrouwen uiteindelijk terugkeert. Zoals ik al eerder zei: dit is het juiste moment. Dit is precies het juiste moment om een beetje terug te trekken.
Wij geloven dat we de huidige marktrealiteit hebben overwonnen en een naar onze mening sterker platform hebben opgebouwd dat de marges op lange termijn stimuleert. We weten dat dit enige tijd heeft geduurd omdat de markt langere tijd zwak bleef, maar we weten ook dat onze strategie heeft bijgedragen aan het opbouwen van een gezondere vastgoedmarkt en Lennar heeft gepositioneerd voor een sterke cashflow en winstgroei in de toekomst.
Hoewel onze opleveringen net onder onze kwartaaldoelstelling lagen en we in het kwartaal weliswaar meer woningen verkochten dan verwacht, gingen deze resultaten ten koste van een verdere verslechtering van de marge, die daalde naar 17,5%. Dienovereenkomstig zullen we onze leveringsverwachtingen voor het vierde kwartaal en het volledige jaar gaan versoepelen om de druk op de verkopen en leveringen te verlichten en een margevloer te helpen realiseren. We zullen onze opleveringsverwachtingen voor het vierde kwartaal verlagen naar 22.000-23.000 woningen en onze verwachtingen voor het hele jaar verlagen naar 81.500-82.500.”
Naast de aandelen van Lennar en NVR huizenbouwers die Berkshire Hathaway nog steeds bezit, is het bedrijf ook volledig eigenaar van Clayton Homes, de grootste Amerikaanse bouwer van prefab en modulaire woningen, en HomeServices of America, een dochteronderneming van Berkshire Hathaway (onder Berkshire Hathaway Energy) dat een breed scala aan vastgoeddiensten aanbiedt, waaronder makelaardij, hypotheekvorming, titel en borgstelling.
