Wil je meer vastgoedverhalen van Lance Lambert ResiClub in je inbox? Schrijf je in al ResiClub nieuws.
Sinds de huizencrisis van 2008 en de daaropvolgende Grote Financiële Crisis (GCF) is de hypotheeklening gestaag weggetrokken van de grote banken. In de jaren die volgden, tegen een achtergrond van strengere regelgeving, hogere kapitaalvereisten en verhoogde risico’s op rechtszaken, hebben veel grote banken, waaronder Bank of America, JPMorgan Chase en Wells Fargo, hun hypotheekvoetafdruk verkleind. In die leegte hebben niet-bancaire kredietverstrekkers, ook wel onafhankelijke hypotheekbanken (IMB’s) genoemd, zoals Rocket Mortgage, United Wholesale Mortgage (UWM) en LoanDepot, marktaandeel gewonnen.
Nu vraagt een hoge functionaris van de Federal Reserve zich openlijk af of het beleid en de regelgeving niet te ver zijn gegaan, en geeft hij aan dat er mogelijk een beleidsverandering op handen is.
In de Toespraak van 16 februari Op de Community Bankers Conference van de American Bankers Association benadrukte Michelle Bowman, vicepresident voor toezicht van de Federal Reserve, wat zij omschreef als een ‘significante migratie’ van hypotheekproductie en hypotheekaflossing uit de banksector in de afgelopen vijftien jaar.
Volgens Bowman:
- In 2008 verstrekten banken ongeveer 60% van de hypotheken en hadden zij aflossingsrechten op ongeveer 95% van de hypotheeksaldi
- In 2023 verzorgden de banken ongeveer 35% van de hypotheken en hadden zij aflossingsrechten op ongeveer 45% van de hypotheeksaldi
Dit komt redelijk overeen met de gegevens ResiClub Uittreksel uit het Amerikaanse ministerie van Financiën:
Tijdens zijn toespraak suggereerde Bowman dat de kapitaalregels van na 2013 – met name de behandeling van hypotheekservicekosten (MSR’s)* volgens de normen van Bazel** – mogelijk hebben bijgedragen aan het terugroepen van hypotheken door banken. MSR’s, die de verwachte waarde vertegenwoordigen van de rente-inkomsten wanneer leningen in securitisaties worden verkocht, kregen na de crisis hogere risicogewichten toegewezen en werden aan aftrekdrempels onderworpen. Hoewel de toezichthouders deze regels hebben aangescherpt vanwege de volatiliteit van de waarderingen en het modelrisico, heeft de kapitaalbehandeling ook de aflossing en, bij uitbreiding, het verstrekken van hypotheken economisch minder aantrekkelijk gemaakt voor banken.
Het resultaat, zo impliceert Bowman, is een hypotheekmarkt die steeds meer geconcentreerd is bij niet-bancaire bedrijven die geen deposito’s hebben en onder verschillende toezicht- en afwikkelingskaders opereren. Tijdens de COVID-19-lockdowns, zei Bowman, hadden kredietnemers bij banken een grotere kans op verdraagzaamheid dan kredietnemers van niet-banken, wat de structurele verschillen benadrukt die van belang kunnen zijn in tijden van stress, zegt hij.
Bowman gaf een vooruitblik op mogelijke veranderingen die nu worden overwogen, waaronder het afschaffen van de aftrekvereiste voor MSR’s en het gevoeliger maken van de regels voor hypotheekkapitaal voor de verhouding tussen lening en waarde in plaats van een uniform risicogewicht toe te passen. Dergelijke veranderingen zouden de hervormingen na de crisis niet oplossen, maar zouden de economie van de hypotheekactiviteiten van de bank wel op bescheiden wijze kunnen verbeteren, zegt Bowman.
Dat is wat Bowman zegt zei hij in zijn toespraak van 16 februari:
“Binnenkort zullen er twee regelgevingsvoorstellen worden geïntroduceerd die, naast andere bredere veranderingen in het kapitaalregelgevingskader, de prikkels voor banken zouden vergroten om zich bezig te houden met het aangaan en aflossen van hypotheekleningen. In de eerste plaats zouden de voorstellen de eis schrappen om de hypotheekaflossingsactiviteiten af te trekken van het toetsingskapitaal, terwijl het risicogewicht van 250% dat aan dergelijke activiteiten wordt toegekend behouden blijft. We zullen om commentaar vragen over het juiste risicogewicht voor deze activiteiten. Deze verandering in de behandeling van hypotheekaflossingsactiviteiten zou de deelname van banken aan hypotheekafschermingsactiviteiten aanmoedigen, terwijl de onzekerheid over de relatieve waarde van deze activa wordt erkend.” In de tweede plaats zouden de voorstellen ook overwegen om de risicogevoeligheid van de kapitaalvereisten voor hypotheekleningen op bankportefeuilles te vergroten. Deze verandering zou de kapitaalvereisten beter kunnen afstemmen op het werkelijke risico, waardoor leningen op de balans van de banken kunnen worden ondersteund en mogelijk de trend van de migratie van hypotheekactiviteiten naar de niet-bancaire sector van de afgelopen vijftien jaar kan worden omgekeerd.
James Kleimann, oprichter van Hypotheek Scoop, schrijft het volgende:
“Dit is nogal ingewikkeld, maar in feite overweegt de Fed een plan om de regel af te schaffen dat banken MSR-activa moeten aftrekken van het toetsingskapitaal, terwijl ze een risicogewicht van 250% voor die activa behouden. Simpel gezegd betekent dit dat toezichthouders $ 1 van de MSR behandelen als $ 2,50 aan risicovolle activa. Wat het juiste niveau van risicoweging zou moeten zijn, blijft de centrale vraag, maar deze potentiële verandering is iets dat de MBA (Mortgage Bankers Association) al jaren ondersteunt.”
Grote afbeelding: Als de voorstellen worden aangenomen, zouden ze het begin kunnen markeren van een geleidelijk herstel van het evenwicht in de vastgoedfinancieringssector, waardoor de hypotheekproductie en -diensten na meer dan een decennium van uitgaande migratie weer in het traditionele banksysteem terechtkomen.
