Wil je meer vastgoedverhalen van Lance Lambert ResiClub in je inbox? Schrijf je in al ResiClub nieuws.
In het vroege voorjaar kondigde de Federal Housing Administration (FHA) aan dat vanaf eind mei 2025 H-1B visumhouders en andere niet-permanente inwoners geen nieuwe FHA-hypotheken zouden mogen afsluiten.
Het resultaat?
Niet-permanente inwoners, inclusief H-1B-visumhouders, zagen hun aandeel in de FHA-hypotheekblokken dalen van 3,8% in september 2024 naar 0,2% in september 2025. Optimaal blauw. Deze scherpe daling komt nadat hun aandeel van door de FHA geblokkeerde hypotheken tussen 2020 en 2024 enorm is gestegen.
Houd er rekening mee dat FHA-hypotheken een veel kleiner aandeel van de totale kredietnemers vertegenwoordigen dan bijvoorbeeld conventionele GSE-leners. Uit door ResiClub beoordeelde Optimal Blue-gegevens blijkt zelfs dat FHA-hypotheken in september 2025 22,0% van de totale hypotheekaankoopblokken in de Verenigde Staten voor hun rekening namen. Ondertussen waren FHA-hypotheken vanaf juni 2025 slechts 12% van de Amerikaanse hypotheekschuld van $12,94 biljoen voor hun rekening, aldus de New York Fed.
Terwijl de FHA zich heeft teruggetrokken uit het verstrekken van leningen aan H-1B-visumhouders ResiClub Ik kan zeggen dat er – althans nog niet – een vergelijkbare verandering heeft plaatsgevonden in de conventionele hypotheeksector (Fannie Mae/Freddie Mac).
“Dit zet de huizenaankopen op instapniveau onder druk in een aantal belangrijke huizenmarkten die al worstelen met zwakke verkopen en een overaanbod.” schrijft Eric Finnigan, president van demografisch onderzoek bij John Burns Research and Consulting. (JBREC gepubliceerd een rapport in oktober over dit onderwerp voor haar klanten.)
Als voorbeeld van een mogelijk getroffen vastgoedmarkt wijst Finnigan naar Fayetteville, AR, waar Walmart is gevestigd. Het hoofdkantoor van Walmart heeft naar verluidt de nieuwe aanwerving van H-1B opgeschort eind 2025, nadat de regering-Trump had aangekondigd dat ze een vergoeding van $ 100.000 zou opleggen voor sommige nieuwe H-1B-aanvragen.
“Het hoofdkantoor van Walmart stopt de nieuwe H-1B aannemen vanwege een vergoeding van $ 100.000. In overeenstemming met onderzoek dat we vorige week naar klanten hebben gestuurd, waarin we het Walmart-hoofdkwartier in de metro (Fayetteville) noemen als een van de ongeveer 15 lokale huizenmarkten die het meest zijn blootgesteld aan H-1B-veranderingen, gebaseerd op analyse van gegevens over leningniveaus op basis van staatsburgerschap.” schreef hij Finnigan in oktober.
Terwijl de markten in het Zuiden groeien, vooral die met het hoogste niveau aan woningbouw, zoals Dallas, Texas; Fayetteville, AR; en Durham, North Carolina – een scherpere inkrimping van de vraag naar woningen zouden kunnen voelen als gevolg van deze specifieke FHA-beleidswijziging, zijn niet noodzakelijkerwijs de markten die het meest zouden verzwakken als er een bredere terugval zou zijn in de H-1B-activiteit.
Om een appel-met-appel-vergelijking uit te voeren waarbij rekening wordt gehouden met de marktomvang, ResiClub H-1B visumaanvragen berekend per 1.000 inwoners.
Staten met de hoogste blootstelling aan hoogbetaalde H-1B-werknemers – en de vraag naar woningen en huur die zij genereren – zijn onder meer Washington, Californië, New York, New Jersey, Texas en het District of Columbia.
Klik hier voor een interactieve weergave van onderstaande grafiek
Inzoomen op het grote geheel, we zitten in een soort internationale migratiecrisis na de hausse in 2021-2024.
Tussen de zomer van 2021 en de zomer van 2024 zagen de Verenigde Staten een substantieel herstel van de netto internationale migratie, waarvan een groot deel afkomstig was van de zuidgrens. In juli 2024 telde de VS 340,1 miljoen inwoners, een stijging met 3,3 miljoen vergeleken met 336,8 miljoen in juli 2023. Van die bevolkingsgroei was 2,8 miljoen (of 85%) afkomstig van de netto internationale migratie.
De explosie van internationale migratie ligt uiteraard nu achter ons. Onlangs zijn grensovergangen ingestort. A Voorspellingen voor juli van AEI-onderzoekers voorspelt dat de netto internationale migratie in 2025 tussen +115.000 en -525.000 zal liggen.
Wat betekent deze ineenstorting van de internationale migratie voor de Amerikaanse huizenmarkt?
Als alles gelijk blijft, is de onmiddellijke en directe impact op de huizenmarkt van minder immigranten die over de zuidgrens arriveren, naar mijn mening minder totale vraag naar huurwoningen – vooral aan de onderkant van de markt – dan wanneer die explosie zich had voortgezet. De huurmarkten die waarschijnlijk de grootste impact zullen ondervinden, zijn te vinden in grootstedelijke gebieden die de afgelopen jaren de grootste hoeveelheid internationale immigratie hebben ervaren. Met name grote markten als New York, Miami, Dallas en Houston zouden de grootste gevolgen kunnen ondervinden.
