Wil je meer vastgoedverhalen van Lance Lambert ResiClub in je inbox? Schrijf je in al ResiClub nieuws.
In sommige delen van de Amerikaanse huizenmarkt doet zich een bescheiden stijging van het aantal negatieve aandelen voor, maar het algehele beeld blijft veel stabieler dan alles wat lijkt op de mondiale financiële crisis.
Het hebben van een negatief eigen vermogen – algemeen bekend als “onder water” – betekent dat een huiseigenaar meer schulden heeft op zijn hypotheek dan de huidige marktwaarde van het huis. Volgens ICE Mortgage Technology klopt dat 1,0% van de Amerikaanse hypotheken stond in april 2025 onder water. In oktober 2025 steeg dat aandeel naar 1,6%. Dit is een stijging, maar nog steeds extreem laag naar historische maatstaven. Ter vergelijking: tijdens de ergste fase van de faillissementscrisis in september 2009 23,0% van de hypotheken van huiseigenaren stond volgens CoreLogic/First American onder water.
Waar de druk toeneemt
De recente toename van onderwaterhypotheken concentreert zich op drie gebieden:
- VA- en FHA-leningen: Deze programma’s omvatten doorgaans lagere aanbetalingen, wat betekent dat leners beginnen met dunnere aandelenbuffers. Wanneer de huizenprijzen ook maar een klein beetje dalen, kunnen deze huiseigenaren sneller onder water gaan dan conventionele kredietnemers.
- Recente jaren: Leners die in 2023, 2024 of 2025 kochten – vaak tegen een hoog prijsniveau en met nog steeds een beperkte betaalbaarheid – hadden slechts beperkte tijd om hun saldo af te betalen. Als hun lokale markten zijn afgekoeld, zijn ze meer blootgesteld aan negatieve aandelen.
- Metro met oplossingen na de boom: De markten die de minste druk ondervinden, zijn doorgaans die in het zuidwesten, zuidoosten en westen, regio’s die enkele van de scherpste stijgingen kenden tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt en daarna de duidelijkste prijsomslagen. Metro’s met hoge onderwaterhoogten omvatten plaatsen als Cape Coral, Lakeland, North Port, Palm Bay, Jacksonville en Tampa in Florida; Austin, Dallas en San Antonio, Texas; en Colorado Springs.
Waarom een negatief nettovermogen landelijk zeldzaam blijft
Ondanks lokale correcties blijven onderwaterhypotheken landelijk schaars. Drie belangrijke factoren verklaren waarom.
- De nationale huizenprijzen liggen nog steeds in de buurt van recordhoogten. Terwijl sommige Sun Belt- en Westerse markten een deel van hun pandemische winsten hebben teruggegeven, blijven de nationale huizenprijsindexen nog steeds in de buurt van hun piekniveaus. Deze brede winsten blijven het beeld van de nationale aandelen temperen, ook al verzwakken sommige grootstedelijke gebieden.
- Het afschrijvingsvoordeel van ultra-lage pandemische hypotheekrentetarieven. Miljoenen huiseigenaren hebben in 2020 en 2021 vaste rentetarieven van 2% tot 3% vastgelegd. Omdat de lagere tarieven vanaf de eerste dag een groter deel van elke betaling aan de hoofdsom toewijzen, hebben deze leners ongewoon snel eigen vermogen opgebouwd. Eind 2024 had meer dan de helft van de uitstaande hypotheekhouders een rente van minder dan 4%, waardoor de schuldaflossing versnelde en de kapitaalbuffers groter werden.
- Weinig kopers kochten precies op het piekmoment. Zelfs in markten die zich hebben gecorrigeerd, zoals Austin of Cape Coral, kocht begin 2022 slechts een klein deel van de huiseigenaren op het hoogste niveau ooit. De meeste huiseigenaren kochten eerder – en tegen lagere prijzen – waardoor ze nu ruim boven water staan.
