Wil je meer vastgoedverhalen van Lance Lambert ResiClub in je inbox? Schrijf je in al ResiClub nieuws.
Na de aankondiging van een nieuwe verlaging van de kortetermijnrente van de Federal Reserve met 25 basispunten, werd Fed-voorzitter Jerome Powell, wiens termijn op 15 mei 2026 afloopt, gevraagd naar de Amerikaanse huizenmarkt.
Powell erkende dat recente renteverlagingen de betaalbaarheid van de Amerikaanse huizenmarkt niet zullen herstellen. Hij suggereerde dat het land meer woningen moet bouwen en merkte op dat centrale bankiers “niet echt over de middelen beschikken om het probleem aan te pakken.”
Fed-voorzitter Jerome Powell zei hij tegen verslaggevers op 10 december:
“De huizenmarkt wordt dus geconfronteerd met een aantal werkelijk belangrijke uitdagingen, en ik weet niet of een daling van de Federal Funds Rate met 25 basispunten een groot verschil zal maken voor de mensen.
Weet je, het woningaanbod is laag. Veel mensen hebben sinds de pandemie hele, hele lage, lage hypotheken gehad, en ze bleven herfinancieren en kregen de hele lage. Het is dus duur voor hen om te verhuizen. En weet je, we zijn nog ver verwijderd van die verandering.
Bovendien zijn we alleen. . . We hebben al lange tijd niet genoeg woningen gebouwd in het land, dus veel schattingen suggereren dat we gewoon meer woningen van verschillende typen nodig hebben. Dus huisvesting wordt een probleem. En weet je, eigenlijk zijn de middelen om ermee om te gaan dat we de rente kunnen verhogen en verlagen. Maar we hebben echt niet de middelen om een seculier woningtekort, een structureel woningtekort, aan te pakken.”
Hoewel Powell lijkt te suggereren dat het onderliggende probleem op de Amerikaanse huizenmarkt een ‘structureel woningtekort’ is, erkende hij dit al in oktober. dat de Fed mogelijk te lang door hypotheek gedekte effecten (MBS) is blijven kopen tijdens de door de pandemie veroorzaakte huizenhausse– hoewel hij eraan toevoegde dat het “moeilijk vast te stellen” is of en in welke mate dit daadwerkelijk heeft bijgedragen aan de oververhitting van de huizenmarkt in die periode.
Het afgelopen jaar is de Amerikaanse arbeidsmarkt verzwakt, waarbij de laatste cijfers zijn gepubliceerd Amerikaans werkloosheidscijfer (4,4%) ruim boven het cyclische dieptepunt van april 2023 (3,4%) – en hoewel de Federal Reserve heeft geprobeerd om van een restrictief naar neutraal beleid over te gaan door verschillende kortetermijnrenteverlagingen door te voeren, hebben we ook de langetermijnrente en de hypotheekrente zien dalen ten opzichte van de cyclische hoogtepunten.
Hoewel Powell wellicht gelijk heeft, is het onwaarschijnlijk dat de beleidswijzigingen van de Fed op dit moment de Amerikaanse huizenmarkt terug zullen brengen naar een gemiddeld niveau van betaalbaarheid (we bevinden ons momenteel in het hogere bereik), is het vermeldenswaard de recente lichte daling van de lange rente, zoals de Fed ook doet Niet rechtstreeks bepaald, maar die wordt beïnvloed door de verwachtingen van de financiële markten voor de economie en het toekomstige beleid van de Fed – was een van de hefbomen die ertoe hebben bijgedragen dat de totale betaalbaarheid van woningen in het hele land dit jaar licht is verbeterd.
Vorige week steeg de gemiddelde hypotheekrente met een vaste looptijd van 30 jaar, zoals in kaart gebracht door Freddie Macdeze bedroeg 6,22%, ruim onder het cyclische hoogtepunt van 7,79% dat in oktober 2023 werd bereikt.
“Het komt erop neer dat het erop lijkt dat de hypotheekrente met een looptijd van 30 jaar nog enige tijd binnen het huidige bereik zal blijven, behoudens een recessie of crisis.” schreef hij vastgoedanalist Bill McBride eerder deze week.
De hypotheekrente zou volgend jaar nog licht kunnen dalen, vooral als dat zo is de verspreiding De verhouding tussen het rendement op staatsobligaties met een looptijd van tien jaar en de hypotheekrente met een vaste looptijd van dertig jaar blijft kleiner worden. Maar de eenvoudigste daling van de hypotheekrente ligt misschien al achter ons.
Om volgend jaar een werkelijk significante neerwaartse verschuiving van de hypotheekrente te zien, zijn veel analisten van mening dat hiervoor een aanzienlijkere verzwakking van de arbeidsmarkt nodig is.
Hypothetisch gezien zouden de financiële markten, als de werkloosheid zou stijgen en de economie zou verzwakken, kunnen reageren met een vlucht naar veiligheid, waardoor de vraag naar staatsobligaties zou toenemen, wat de obligatieprijzen zou doen stijgen en de rente (inclusief de hypotheekrente) zou verlagen. Tegelijkertijd zou de Fed kunnen reageren met noodverlagingen van de Federal Funds-rente en, als de recessie ernstig genoeg is, mogelijk de aankoop van door hypotheek gedekte waardepapieren (MBS) kunnen hervatten, wat de neerwaartse druk op de hypotheekrente verder vergroot.
