Op 14 november wordt appartementen- en hotelketen Sonder Holdings voor korte termijn verhuurd failliet verklaardslechts enkele dagen nadat het plotseling had aangekondigd dat het “de activiteiten onmiddellijk zou sluiten”, gasten abrupt tegen de stoeprand schoppen en stuur medewerkers op zoek naar antwoorden. Volgens een verklaring die vier dagen eerder werd vrijgegeven, werd het bedrijf geconfronteerd met grote, onverwachte kosten als gevolg van een overeenkomst die in augustus 2024 werd ondertekend om reserveringssystemen met Marriott International te integreren en Sonder-advertenties via de hotelgigant te promoten.
Sonder is lange tijd een uitschieter geweest in de kortetermijnverhuursector, wat een groot deel van de aantrekkingskracht ervan op investeerders heeft bepaald. De meeste concurrenten – kortetermijnverhuurbedrijven zoals Kasa en AvantStay, grote hotelketens, individuele hotels en bed & breakfasts – bezitten en beheren hun eigen eigendommen of beheren deze namens de eigenaren met het oog op een verlaging van de inkomsten en winst. Sonder heeft daarentegen langetermijnhuurcontracten voor de appartementen opgesteld, zodat het ze voor korte termijn kan verhuren, een bedrijfsmodel dat vergelijkbaar is met dat van WeWork, de ooit zo luxe keten van coworking-ruimtes.
Maar dat model belastte Sonder uiteindelijk met vaste kosten uit langlopende huurcontracten, met name huurbetalingen. Dat bleef waar, zelfs toen de concurrentie of de lage vraag de inkomsten van gasten beperkten, of andere onverwachte kosten als gevolg van factoren zoals post-pandemische inflatie of de Marriott-integratie zich opstapelden, aldus analisten en anderen in de sector. Snel bedrijf.
“We noemen het huurarbitrage, wanneer je een langetermijnhuurovereenkomst voor een condominium afsluit en vervolgens probeert meer geld te verdienen met kortetermijnhuurovereenkomsten”, zegt Jamie Lane, hoofdeconoom bij het kortetermijnhuuranalysebureau. LuchtDNA. Lane maakt ook de vergelijking met WeWork, dat in 2023 faillissementsbescherming aanvroeg en het jaar daarop een door de rechtbank goedgekeurd herstructureringsplan indiende. (Sonder reageerde niet op een verzoek van Snel bedrijf.)
Experts zeggen dat het falen van Sonder geen aanklacht is tegen het kortetermijnhuurmodel of de bredere horecasector in het algemeen, maar eerder het resultaat is van het combineren van hoge vaste kosten met variabele inkomsten in een competitieve markt. Andere bedrijven die deze benadering van gastvrijheid toepasten, faalden echter grotendeels in de begindagen van de COVID-19-pandemie, en de abrupte sluiting van Sonder suggereert dat het onwaarschijnlijk is dat investeerders zo’n model binnenkort opnieuw zullen steunen.
“Het grotere verhaal hier is dat het leasearbitragemodel economisch destructief is gebleken in alle vastgoedcycli”, zegt Roman Pedan, oprichter en CEO van een hotel- en appartementenverhuurbedrijf. Mislukkingdie meer dan 70 eigendommen in het hele land beheert. “Het is een soort wapen, een giftig wapen voor financiële vernietiging.”
Het huurarbitragemodel
In de hoogtijdagen van coworking-bedrijven als WeWork en voordat de pandemie de reisindustrie op zijn kop zette, was de huurarbitrage-aanpak zinvol voor investeerders.
Sonder paste het WeWork-model in wezen toe op reisaccommodaties, waarbij de traditionele receptie werd vervangen door een technisch onderlegde benadering van het inchecken en gastenservices (gepopulariseerd via Airbnb en HomeAway). Andere bedrijven met een vergelijkbaar model, waaronder Stay Alfred, Domio en Lyric, sloten in 2020 hun deuren vanwege pandemie-gerelateerde reisverstoringen.
Veel horecaketens verdienen geld via managementovereenkomsten waarin zij de inkomsten delen met gebouweigenaren of andere hotel- en kortetermijnverhuurbedrijven die hun eigendommen bezitten en beheren. Volgens het jaarverslag van het bedrijf heeft Sonder echter de meeste van zijn eigendommen voor een vaste prijs aan vastgoedeigenaren verhuurd.
Dat model maakte Sonder een tijdlang tot een geliefde investeerder. Iets meer dan zes jaar geleden richtte het bedrijf eenhoornstatus bereikthet ophalen van een Series D-ronde van $ 225 miljoen tegen een waardering van $ 1,1 miljard. In 2022 ging het bedrijf naar de beurs via een beursgang fusie voor een Special Purpose Acquisition Company (SPAC). Dat waardeerde het bedrijf op 2,2 miljard dollar.
Sonder sloot 2024 af met ruim 9.900 hotelkamers en gemeubileerde appartementen die te huur waren in 41 steden in negen landen. Dat blijkt uit het jaarverslag aan investeerders. En het contract met Marriott heeft Sonder sinds zijn ondertekening vorig jaar nog eens 15 miljoen dollar aan ‘sleutelgeld’-betalingen opgeleverd.
‘Sonder heeft geluk gehad,’ zegt Lane. “Ze hadden geld ingezameld vlak voordat de pandemie uitbrak, dus ze hadden een goede oorlogskas om ze er doorheen te loodsen.” En het bedrijf kreeg later extra impulsen van de SPAC-deal (die nog eens $310 miljoen aan investeringen omvatte) en de Marriott-deal.
Hoewel de sector al lange tijd bekritiseerd wordt vanwege het omzetten van langetermijnverhuur in vakantieverhuur, het woningaanbod beperken en soms door storende reizigers kennis te laten maken met rustige buurten en appartementsgebouwen, is de bezettingsgraad in het algemeen toegenomen vergeleken met vóór de pandemie, voegt Lane eraan toe, hoewel de aantallen zich nog niet hebben hersteld in sommige grote steden waar Sonder huurwoningen aanbood.
Kortom, zo zeggen anderen in de sector, het probleem ligt bij het leasearbitragemodel, en niet bij het concept van het verhuren van hele huizen of appartementen aan technisch onderlegde reizigers.
“Aanzienlijke kapitaalinvestering”
Het bedrijfsmodel van Sonder leek misschien ook een zegen voor vastgoedontwikkelaars, vooral wanneer het bedrijf hele gebouwen zou leasen om er effectief appartementenachtige hotels van te maken, zegt Emir Dukic, oprichter en CEO van Sonder. Rabbijneen vastgoedmarkt voor kortetermijnverhuurders.
Oefenen wel vaak bekritiseerd door voorstanders van huisvesting om hele gebouwen van de traditionele huurmarkt te halen, waardoor eigenaren de moeite worden bespaard om individuele huurders voor de lange termijn te vinden.
“Als een verhuurder normaal gesproken een jaar nodig zou hebben om een gebouw te leasen, kwam Sonder binnen en deed het van de ene op de andere dag, en deed een aanzienlijke kapitaaltoezegging om die huurcontracten binnen te halen”, zegt Dukic. “Het was destijds dus een win-winsituatie voor beide partijen, en ze konden het snel aanpassen.”
Deze eenheden in appartementstijl, vaak groter dan traditionele hotelkamers, spraken waarschijnlijk Marriott aan om het portfolio van de keten effectief uit te breiden, legt Dukic uit. Maar ze waren ook vaak geclusterd in concurrerende stedelijke markten met andere hotel- en appartementverhuurmogelijkheden in de buurt. Zelfs met zelf inchecken en andere technologische voorzieningen blijft de horeca een arbeidsintensieve aangelegenheid, voegt hij eraan toe. De kamers moeten nog steeds worden schoongemaakt en er moet nog steeds 24 uur per dag iemand aanwezig zijn om gasten te helpen met sloten, verstopte toiletten of onstabiele wifi.
Het grootste deel van de inventaris van Sonder was onderworpen aan “vaste huurcontracten, waarbij we een vast periodiek tarief per eenheid accepteren, dat onderhevig kan zijn aan onderhandelde huurverhogingen”, aldus het jaarverslag van het bedrijf. Met andere woorden: tenzij de eigenaren bereid waren opnieuw te onderhandelen, zouden deze betalingen verschuldigd blijven, ongeacht de kamerprijzen die het bedrijf in rekening zou brengen, de stijgende kosten als gevolg van de inflatie of het schijnbare onvermogen van de Marriott-deal om de bezettingsgraad aanzienlijk te verhogen.
En de eigenaren?
Lane en anderen wijzen erop dat de kortetermijnverhuursector, die een mix van ketenbedrijven en kleinere bedrijven omvat die huizen en appartementen aan reizigers verhuren, het over het algemeen nog steeds goed doet.
Maar wat het falen van Sonder zal betekenen voor de eigenaren van gebouwen, in wezen de verhuurders, blijft onduidelijk. Volgens het rapport van het bedrijf had het bedrijf op 30 juni 2025 al ongeveer 3.300 eenheden in 85 gebouwen verkocht, en Pedan zegt dat Kasa het beheer van meer dan een dozijn voormalige Sonder-eigendommen heeft overgenomen.
Kasa, die een Investeringsronde van $ 40 miljoen in augustusdat meer dan $ 100 miljoen aan jaarlijkse inkomsten uit reserveringen noemt, opereert doorgaans onder een meer standaard hotelmanagementcontract. Kasa is verantwoordelijk voor de dagelijkse bedrijfsvoering, waaronder marketingnetheid en prijsstelling, terwijl gebouweigenaren verantwoordelijk zijn voor kapitaalverbeteringen, waaronder zaken als HVAC en dakupgrades. De overeenkomsten van het bedrijf zorgen ervoor dat beide partijen profiteren als vastgoed het goed doet, waardoor de belangen op één lijn blijven, zegt Pedan.
“Als ik ‘op één lijn’ zeg, bedoel ik dat we willen winnen als de eigenaar wint, en minder willen verdienen als de eigenaar minder verdient”, zegt hij. “Dus we verdienen geld als een percentage van hun winst en omzet.”
Een ander beheerbedrijf voor kortetermijnverhuur, AvantBlijfheeft op 10 november ook een verklaring uitgegeven waarin verhuurders die getroffen zijn door de sluiting van Sonder worden uitgenodigd om te overwegen hun gebouwen toe te voegen aan AvantStay’s portfolio van meer dan 2.500 eigendommen. Het bedrijf heeft al contact met een groot deel van de geïnteresseerde vastgoedeigenaren, zegt oprichter en CEO Sean Breuner, die net als anderen optimistisch blijft over de sector als geheel.
“Ik denk dat de sector heel gezond is”, zegt Breuner. “Het is springlevend en de algemene vraag is het hoogst sinds we tien jaar geleden begonnen.”
De sluiting van Sonder kwam kort na die van Marriott kondigde zijn ontslag aan van de schikking van de bedrijven “als gevolg van het in gebreke blijven van Sonder.” (Marriott reageerde niet op een vraag van Snel bedrijf.)
Maar in de a.y faillissementsverklaringhet bedrijf zei dat het de deal had beëindigd en nam contact op met gasten na bezorgdheid dat Sonder plotseling betalende klanten uit hun kamers zou sluiten. “Gasten die eigendommen bewonen die door Sonder worden beheerd, kunnen mogelijk hun bezittingen niet terughalen, waaronder medicijnen, paspoorten, persoonlijke bezittingen of andere essentiële spullen”, aldus Marriott.
Kort voordat de faillissementsaanvraag werd ingediend, zei Janice Sears, de interim-CEO van Sonder, in een verklaring dat het bedrijf “een punt had bereikt waarop liquidatie de enige weg vooruit is”, waarbij gasten en werknemers plotseling te horen kregen dat de activiteiten zouden worden stopgezet. Er zijn ten minste twee rechtszaken aangespannen door werknemers van Sonder, waarin zij beweren dat het bedrijf federale en staatswetten heeft overtreden die opzegtermijnen vereisen vóór massaontslagen.
Brian Neteleen advocaat die een Sonder-werknemer vertegenwoordigt die in een van de zaken de status van collectieve actie zoekt, zegt: “Het is gewoon een ongelukkige situatie voor de groepsaanklagers dat ze plotseling hun baan zijn kwijtgeraakt.”
