Wil je meer vastgoedverhalen van Lance Lambert ResiClub in je inbox? Schrijf je in al ResiClub nieuws.
Bij het evalueren van de dynamiek van de huizenprijzen ResiClub vindt het belangrijk om actieve advertenties en maandenaanbod te monitoren. Als het aantal actieve aanbiedingen snel begint toe te nemen omdat huizen langere tijd op de markt blijven, kan dit duiden op prijszwakte of -zwakte. Omgekeerd zou een snelle daling van het aantal actieve noteringen, buiten seizoensinvloeden, kunnen duiden op een markt die oververhit is.
Sinds de nationale pandemische hausse in 2022 tot stilstand is gekomen, is de nationale machtsdynamiek langzaam verschoven van verkopers naar kopers. Uiteraard varieerde deze verandering in het hele land.
Over het algemeen zijn de lokale huizenmarkten waar de actieve voorraad is gestegen tot boven het niveau van vóór de pandemie in 2019 registreerde een zwakkere groei van de huizenprijzen (of totale prijsdalingen) in de afgelopen 36 maanden. Daarentegen hebben de lokale huizenmarkten, waar de actieve voorraden ver onder het niveau van vóór de pandemie van 2019 blijven, over het algemeen de afgelopen 36 maanden een veerkrachtiger groei van de huizenprijzen gekend.
Waar gaat de nationale actieve inventaris naartoe?
Het aantal nationale actieve noteringen stijgt op jaarbasis (+13% tussen november 2024 en november 2025). Dit geeft aan dat huizenkopers het afgelopen jaar in veel delen van het land enige invloed hebben verworven. Sommige verkopersmarkten zijn in evenwichtige markten veranderd, terwijl meer gebalanceerde markten in kopersmarkten zijn veranderd.
Op nationaal niveau liggen we nog steeds onder het voorraadniveau van vóór de pandemie van 2019 (-6% vergeleken met november 2019) en sommige wederverkoopmarkten, met name delen van het Middenwesten en Noordoosten, blijven nog steeds krap.
Terwijl de binnenlandse actieve voorraden jaar na jaar nog steeds stijgen, is het groeitempo de afgelopen maanden vertraagd – meer dan de typische seizoensinvloeden zouden doen vermoeden – omdat sommige verkopers de handdoek in de ring hebben gegooid en de notering op zwakke/zachte markten hebben stopgezet.
Hier zijn de totalen van de voorraad/actieve vermeldingen voor de tweede november Makelaar.com:
- November 2017 -> 1.228.077 📉
- November 2018 -> 1.273.047 📈
- November 2019 -> 1.143.332 📉
- November 2020 -> 683.822 📉
- November 2021 -> 512.241 📉
- November 2022 -> 750.200 📈
- November 2023 -> 755.489 📈
- November 2024 -> 953.452 📈
- November 2025 -> 1.072.417 📈
Als we het huidige jaar-op-jaar tempo van de voorraadgroei (+118.965 woningen te koop) aanhouden, zouden we in november 2026 1.191.382 actieve voorraad hebben.
Hieronder vindt u de procentuele verandering in de actieve voorraad jaar na jaar per staat:
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Hoewel de actieve vastgoedvoorraad in de meeste markten jaar na jaar toeneemt, bevinden sommige markten zich nog steeds in een krimpfase (hoewel het op die plaatsen ook aan het afnemen is).
ALS ResiClub heeft gedocumenteerd, blijven zowel de actieve wederverkoop als de verkoop van nieuwe woningen het meest beperkt in grote delen van het Midwesten en Noordoosten. Dit is waar huizenverkopers volgend voorjaar waarschijnlijk relatief gezien meer macht zullen hebben dan hun tegenhangers op veel zuidelijke markten.
Daarentegen heeft de actieve vastgoedvoorraad die te koop staat in veel delen van de Sun Belt en Mountain West het niveau van vóór de pandemie van 2019 benaderd of overschreden, inclusief de vastgoedmarkten in stedelijke gebieden zoals Punta Gorda en Austin. Veel van deze gebieden hebben tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt scherpe prijsstijgingen gekend, waarbij de huizenprijzen stegen in verhouding tot de lokale inkomens.
Nu de door de pandemie veroorzaakte binnenlandse migratie vertraagt en de hypotheekrente stijgt, hebben markten als Tampa en Austin te maken gehad met uitdagingen, waarbij ze afhankelijk waren van lokale inkomensniveaus om de schuimende huizenprijzen te ondersteunen. Deze vertragende trend is verder versneld door de overvloed aan nieuwe binnenlandse voorraden in de Sun Belt.
Bouwers zijn vaak bereid om de prijzen te verlagen of betaalbare prikkels te bieden (als ze daar de marges voor hebben) om de verkoop op een veranderende markt op peil te houden, wat ook een huiveringwekkend effect heeft op de wederverkoopmarkt: sommige kopers, die voorheen bestaande woningen in overweging hadden genomen, kiezen nu voor nieuwe woningen met gunstiger aanbiedingen. Dit zorgt voor extra opwaartse druk op de wederverkoopvoorraad.
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Eind november 2025 lagen 18 staten boven de actieve voorraadniveaus van vóór de pandemie van 2019: Alabama, Arkansas, Arizona, Colorado, Florida, Georgia, Hawaii, Idaho, Nebraska, Nevada, North Carolina, Oklahoma, Oregon, South Carolina, Tennessee, Texas, Utah en Washington. (Het District of Columbia, dat we uit deze analyse hebben uitgesloten, kwam ook boven de actieve voorraadniveaus van vóór de pandemie in 2019 uit. Zachtheid in DC zelfdateert van vóór het banenverlies van de huidige beheerder.)
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Grote afbeelding: De afgelopen jaren hebben we op veel huizenmarkten een verzwakking waargenomen, omdat uitdagingen op het gebied van de betaalbaarheid de dynamiek temperen van een markt die onhoudbaar heet was tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt. Terwijl In sommige delen van de Sun Belt dalen de huizenprijzenDit jaar realiseerde een groot deel van de markten in het noordoosten en het middenwesten echter een lichte prijsstijging. In 2025 bleven de totale huizenprijzen landelijk ongeveer stabiel.
Hieronder staat nog een versie van de bovenstaande tabel, maar deze bevat elke maand sinds januari 2017:
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Nieuwsbron
