Wil je meer vastgoedverhalen van Lance Lambert ResiClub in je inbox? Schrijf je in al ResiClub nieuws.
President Donald Trump woensdag aangekondigd: “Ik onderneem onmiddellijk stappen om grote institutionele beleggers te verbieden meer eengezinswoningen te kopen en zal het Congres vragen dit te codificeren.”
Kort daarna zei senator Bernie Moreno (R-OH) getweet dat hij “wetgeving in de Senaat zal introduceren om dit (verbod) in de wet te codificeren.”
Het algemene idee heeft ook enige steun aan de andere kant van het gangpad. In februari 2025 werd de Humans Over Private Equity for Homeownership Act geïntroduceerd door senator Jeff Merkley (D-OR) en mede gesponsord door senatoren Angus King (I-ME), Chris Van Hollen (D-MD), Ruben Gallego (D-AZ), Bernie Sanders (I-VT) en Mark Kelly (D-AZ).
De aankondiging van Trump woensdag roept veel vragen op die nog niet zijn beantwoord. Is dit slechts halverwege het jaarpolitiek of een beleidsvoorstel dat daadwerkelijk kan worden uitgevoerd? Zou een dergelijk verbod voor de rechter worden aangevochten? Wat kwalificeert als een “grote institutionele belegger” onder het voorgestelde verbod van Trump? Zou u zich uitsluitend richten op de verwerving van verspreide terreinen of ook op de ontwikkeling van huurwoningen? Zou het verbod institutionele beleggers dwingen hun bestaande eengezinshuurportefeuilles te verkopen?
Gebaseerd op wat we vandaag de dag weten, heb ik vijf dingen geschetst die belanghebbenden in de vastgoedsector in gedachten moeten houden.
1. De effecten van een institutioneel verbod op de aankoop van eengezinswoningen zouden van regio tot regio sterk verschillen
Op nationaal niveau bezitten ‘grote investeerders’ – degenen die minstens 100 eengezinswoningen bezitten – slechts ongeveer 1% van de totale overwaarde van eengezinswoningen. Dat gezegd hebbende, zijn institutionele en grote eengezinseigenaren op een handvol regionale vastgoedmarkten veel groter aanwezig.
Markten als Phoenix en Atlanta werden belangrijke knooppunten voor institutionele beleggingen in eengezinswoningen (SFR’s) na de huizencrisis van 2008, toen de beleggingscategorie begon te industrialiseren. Bedrijven als Invitation Homes, Progress Residential en AMH hebben aanzienlijke portefeuilles opgebouwd in deze stedelijke gebieden door noodlijdende woningen te verwerven.
Deze vroege inspanningen hebben bijgedragen aan het creëren van een vertrouwd lokaal SFR-ecosysteem, inclusief vastgoedbeheerbedrijven, lease-infrastructuur en aannemersnetwerken, dat het vandaag de dag gemakkelijker maakt om de verhuur van eengezinswoningen en build-to-rent-activiteiten op te schalen en uit te breiden.
Na de golf van dip-aankopen bleef het institutionele kapitaal geconcentreerd in de dichtbevolkte Sun Belt-markten, waar beleggers een sterkere langetermijngroei van de inkomens en de algemene huurgroei verwachtten.
Als er een verbod op institutionele woningaankopen zou worden ingevoerd, zouden de gevolgen ervan waarschijnlijk het meest uitgesproken zijn in de snelgroeiende Sun Belt-markten – vooral in specifieke buurten in stedelijke gebieden zoals Atlanta, Austin, Charlotte, Dallas, Jacksonville, Phoenix en Tampa – waar institutioneel eigendom meer geconcentreerd is.
2. Een gedwongen institutionele uitverkoop zou tijdelijk extra neerwaartse druk kunnen uitoefenen op de huizenprijzen in sommige Sun Belt-wijken die al correcties ondergaan
Veel van de Sun Belt-markten met de grootste institutionele voetafdruk behoren ook tot de markten waar al huizenprijscorrecties plaatsvinden. Als een verbod instellingen zou dwingen bestaande bezittingen te verkopen, zouden sommige van deze gemeenschappen in plaatsen als Atlanta en Tampa op korte termijn een piek in de noteringen kunnen ervaren als gevolg van institutionele uitverkoop, wat verdere neerwaartse druk zou vergroten in sommige buurten die al een neerwaartse druk op de huizenprijzen hebben.
Maar in de post van Trump zei hij dat hij ‘grote institutionele beleggers wilde verbieden meer eengezinswoningen te kopen’.
Dat woord ‘meer’ zou kunnen impliceren dat het voorstel dit zou doen Niet omvatten een gedwongen institutionele uitverkoop, waardoor het bovenstaande scenario minder waarschijnlijk wordt.
3. Nu institutionele aankopen al ruim onder het pandemische niveau van de huizenhausse liggen, blijft er minder vraag over die kan worden geëlimineerd
Als het Congres het institutionele kopen van huizen zou verbieden – en als het beleid juridische uitdagingen zou kunnen weerstaan – zou dit de vraag naar woningen verminderen, die momenteel ongeveer 1% van de totale huizenkoopactiviteit in de Verenigde Staten voor zijn rekening neemt. Deze krimp zou veel groter zijn geweest als het verbod een paar jaar geleden was ingevoerd.
Volgens John Burns Research and Consulting bereikten grote beleggers – die minstens honderd eengezinswoningen bezitten – op het hoogtepunt van de pandemische hausse in het tweede kwartaal van 2022 een recordhoogte van 3,1% van de woningaankopen. In die periode, aan het einde van de hausse, waren de rendementen bijzonder aantrekkelijk omdat de financieringskosten extreem laag waren, de huizenprijzen omhoogschoten en de huurprijzen snel stegen.
Omdat de hypotheekrente echter enorm is gestegen en de kapitaalmarkten zijn verschoven, is hun aandeel de afgelopen drie jaar gedaald tot ongeveer 1% van de transacties. De wiskunde is momenteel niet zo gunstig.
4. Een volledig institutioneel verbod, inclusief een verbod op build-to-rent, zou een negatieve impact kunnen hebben op de Amerikaanse woningbouw
Een van de grootste vragen op dit moment is of het door Trump voorgestelde institutionele verbod alleen van toepassing zou zijn op verspreide institutionele aankopen (bijvoorbeeld het kopen van bestaande huizen op de markt) of ook op build-to-rent-ontwikkelingen (bijvoorbeeld het bouwen van speciaal gebouwde huurgemeenschappen en huizen).
Als beleidsmakers ook de institutionele ontwikkeling zouden beperken, zou dit later in het decennium, in 2027, 2028 en 2029, een aanzienlijk negatief effect kunnen hebben op de totale woningbouw.
Terwijl de huurbouw voor eengezinswoningen momenteel slechts ongeveer 8% van de totale nieuwe bouw van eengezinswoningen in de Verenigde Staten vertegenwoordigt, heeft dit een groot deel van de marginale toename van de bouw van nieuwe eengezinswoningen in de Verenigde Staten de afgelopen jaren veroorzaakt. In de pre-pandemische periode van 2017 tot 2019De huurbouw voor eengezinswoningen vertegenwoordigt slechts ongeveer 3% van alle start van de bouw van eengezinswoningen in de Verenigde Staten.
Zoek niet verder dan de gigantische SFR-eigenaar AMH.
Niet lang nadat de rente medio 2022 piekte en er een einde kwam aan de door de pandemie veroorzaakte vastgoedhausse, stopten veel institutionele eigenaren, waaronder AMH, met kopen via de Multiple Listing Service (MLS). AMH bleef echter vooruitgang boeken en bouwde zijn eigen eengezinswoningen.
In feite vond 95,7% van de eengezinsovernames van institutionele eigenaar AMH in de eerste drie kwartalen van 2025 plaats via de eigen bouweenheid. Seconde Bouwer Op de Builder 100-lijst van het tijdschrift staat de interne woningbouwafdeling van AMH op de 37e plaats van de grootste huizenbouwer van het land.
Vastgoedanalist Kevin Erdmann, auteur van Erdmann woningzoekervertelt ResiClub die gelooft dat het verbieden van institutionele huizenkoop en huurbouw een negatief effect zou hebben op de huisvesting en bijgevolg op de betaalbaarheid van woningen op de lange termijn.
“Amerikaanse bouwers hebben sinds 2020 elk jaar ongeveer 1 miljoen nieuwe eengezinswoningen opgeleverd, ongeveer 3 nieuwe huizen op elke 1.000 Amerikanen. Dat is een aanzienlijke stijging ten opzichte van het dieptepunt van 1,4 nieuwe woningen per 1.000 inwoners in 2011. Dat is ongeveer hetzelfde als het aantal nieuwe eengezinswoningen dat aan het einde van de recessie van 1982 werd opgeleverd. En het is iets meer dan de helft van het aantal woningen dat doorgaans werd gebouwd. Ons probleem is niet dat er te veel kopers zijn voor nieuwe huizen, ons probleem is dat we er te weinig bouwen. De belangrijkste reden dat de bouw van eengezinswoningen zo laag is, is dat federale hypotheekverstrekkers onder de volledige controle van de regering-Trump de toegang tot hypotheken na 2008 aanzienlijk beperkten. De regering-Trump zou het probleem dus kunnen oplossen door het herstellen van de acceptatienormen uit de late 20e eeuw bij Fannie Mae, Freddie Mac en FHA. Maar in plaats daarvan zullen ze blijkbaar nog meer barrières voor de markt toevoegen, zodat bouwers niemand hebben om nieuwe huizen aan te verkopen, terwijl Amerikaanse gezinnen huur moeten betalen om in het enorme aanbod van huizen te blijven dat we omhoogschieten.
5. De meeste huizen in institutioneel bezit zijn momenteel bewoond en de meeste huurders kunnen het zich momenteel niet veroorloven om te kopen
Eigenaars van SFR wijzen erop dat als het Congres de instellingen zou dwingen hun woningvoorraad te verkopen, dit mogelijk duizenden huidige huurders zou kunnen verdringen die een andere woonruimte zouden moeten zoeken.
Zouden die huurders zich omdraaien en kopen?
Zelfs in normale tijden kunnen veel huurders van eengezinswoningen – ongeacht of hun huisbaas een bedrijf of een huiseigenaar is – het zich niet veroorloven om het huis waarin zij wonen te kopen. Dit geldt des te meer op dit punt in de vastgoedcyclus, omdat de kloof tussen de huidige hypotheekbetalingen (dat wil zeggen een huis tegen de huidige prijzen/tarieven) en de markthuren groter is geworden.
Sean Dobson, CEO van Amherst, dat ongeveer 43.000 eengezinswoningen bezit, zegt ResiClub dat “85% van hun huidige huurders niet in aanmerking zou komen om de huizen waarin ze nu wonen te kopen.”
Volgens Dobson:
“Het beschuldigen van institutioneel eigendom voor de onbetaalbaarheid van woningen is onnauwkeurig en haalt zowel het probleem als de oplossing verkeerd in. De Amerikaanse huizencrisis komt voort uit jarenlang politiek falen, niet uit de gezinnen die huren of uit het kapitaal dat hen huisvest. In Amherst bedienen we meer dan 200.000 inwoners, van wie bijna 85 procent niet in aanmerking zou komen om de huizen te kopen waarin ze vandaag de dag wonen. Het in gevaar brengen van institutionele huurwoningen bedreigt echte gezinnen en is onaanvaardbaar. Via particuliere en niet-particuliere investeringen gesubsidieerd, institutioneel kapitaal herstelt verwaarloosde woningen en biedt echte oplossingen in een tijd waarin een groot deel van het woningfinancieringssysteem niet langer werkt. Onze sector is niet de oorzaak van de huizencrisis, maar maakt deel uit van de oplossing.
