Toen Zillow twintig jaar geleden werd gelanceerd, gebeurde het aankoopproces van een huis vrijwel volledig offline. De digitale vermeldingen van het bedrijf, gecombineerd met zijn innovatieve ‘Z estimate’, een schatting van de waarde van een huis, gebaseerd op het soort gegevens dat doorgaans alleen beschikbaar is voor vastgoedprofessionals, markeerden een keerpunt voor de vastgoedmarkt. Zestimes waren geen exacte representaties van waarde, maar ze brachten de macht terug in handen van potentiële kopers (tot ergernis van verkopers en agenten). Hun vrijwel onmiddellijke populariteit was een van de eerste ‘doe je onderzoek’-momenten op internet.
Snel vooruit naar het heden staat Zillow, dat een marktkapitalisatie heeft van $13 miljard en winst rapporteert na de sluiting van de markt op 10 februari, opnieuw onder druk. In samenwerking met First Street, aanbieder van klimaatrisicogegevens, Zillow had klimaatrisicoscores gepubliceerd voor woningen op zijn platform. Maar sommige huiseigenaren maakten bezwaar tegen hun scores, en sommigen spanden zelfs een rechtszaak aan. Een huis dat First Street bestempelt als een hoog overstromingsrisico kan bijvoorbeeld snel waarde verliezen.
Zillow-CEO Jeremy Wacksman, die in 2009 bij het bedrijf kwam en in 2024 CEO werd, bewandelt een zorgvuldige lijn. Het merk Zillow wordt geassocieerd met gegevenstransparantie en empowerment van de consument, maar een groeiend deel van de omzet is gekoppeld aan makelaars in onroerend goed die betalen voor softwaretools waarmee ze huizen virtueel kunnen inrichten en opendeurdagen kunnen doorgeven.
Aan de vooravond van de bedrijfswinsten voor het vierde kwartaal van 2025, die volgens analisten voor het kwartaal een omzet van $650 miljoen zullen bedragen, een stijging van 17,4%, sprak Wacksman met Snel bedrijf om te praten over hoe Zillow omgaat met de concurrerende eisen van zijn tweezijdige markt, de betaalbaarheidscrisis en meer.
Dit interview is aangepast voor lengte en duidelijkheid.
Zschattingen waren in de begindagen van Zillow niet perfect, maar desondanks werden ze nooit verwijderd. Maar in het geval van de klimaatrisicoscores van First Street heb je ze naar een aparte plek verplaatst; mensen moeten klikken en de site verlaten. Leid mij door de gedachte daar.
Wanneer u zich richt op het helpen van de consument, koper en verkoper, wilt u proberen zoveel mogelijk informatie in de juiste context te verstrekken. Dit is wat de Z estimate altijd is geweest. En wij laten ons werk zien, toch? Laten we laten zien wat onze nauwkeurigheid is. Het is geen evaluatie, het is geen professionele mening, maar het is een goed startpunt. Onze filosofie is: informatie heeft context nodig. En het is onwaarschijnlijk dat het perfect zal zijn, maar over het algemeen is meer informatie, mits verstrekt in de juiste context, beter dan minder.
Het klimaat is hetzelfde. We hebben nog steeds klimaatgegevens op onze site. We hebben veranderd wat we op Zillow laten zien ten opzichte van wat we aan derden koppelen, waarbij we alleen enkele precisiegegevens over bepaalde (klimaat)datasets verstrekken. Vraag een officiële taxatie aan en bedenk wat u wilt doen, maar bijna alle kopers en verkopers stellen gegevens op prijs om dat gesprek te beginnen.
Het lijkt erop dat een deel van de reden waarom mensen zo gevoelig zijn voor een mogelijk slechte klimaatscore of een slechte Z estimate de toestand van de huizenmarkt is. De voorraden zijn beperkt, de verkoop verloopt traag, de prijzen zijn hoog. Er bestaat een groeiende consensus over de noodzaak om het eigenwoningbezit betaalbaarder te maken. Waar zie je de betaalbaarheidsspanning op Zillow verschijnen?
De grootste verandering in de afgelopen tien jaar is het percentage shoppers dat begint met de vraag naar gemak versus etalages. Toen ik voor het eerst lid werd, wilde iedereen gewoon etalages shoppen. Zo ben je begonnen. Je werd verliefd op een huis, huurde een makelaar in en zocht je financiering uit. Nu staat het ondersteboven. Ongeveer de helft van de kopers zal zeggen dat ik niet eens opgewonden wil raken. Ik wil het begrijpen, kan ik dat? Deze enorme verandering is naar mijn mening de beste weergave van de betaalbaarheidscrisis.
Je hebt gelijk: we leven in een tijd waarin huizen ongelooflijk onbetaalbaar zijn. In sommige markten zijn de huizenprijzen met bijna 100% gestegen ten opzichte van het niveau van vóór de pandemie. Uiteraard zijn ook de gemiddelde tarieven gestegen, waardoor je woonkrediet nog goedkoper wordt. Daarom zie je dat de transactievolumes op het laagste niveau in 30 jaar staan. Op een normale vastgoedmarkt worden jaarlijks tussen de 5,5 en 6 miljoen woningen verhandeld. We zitten op 4 miljoen. Vergeleken met de afgelopen jaren wordt het iets beter, maar als je uitzoomt, is het nog steeds dramatisch ontoegankelijk.
Wat zijn de belangrijkste indicatoren die u in de gaten houdt om te zien of de markt op het punt van verandering staat?
Eén manier om het grote plaatje te schetsen is door te (kijken naar) wat u beschouwt als een betaalbare woning voor een gezin met een middeninkomen. Met een aanbetaling van 20% is 30% van uw inkomen (waarbij u een hypotheek afsluit) betaalbaar. Op het slechtste moment van de markt haalden we gemiddeld bijna 40%, dus bijna niets was goedkoop. Nu drijft het terug. Ik denk dat dat is waar je op moet letten.
Zillow heeft zwaar geïnvesteerd NAAR DE. Een kenmerk dat veel mensen waarschijnlijk hebben opgemerkt is virtuele enscenering, dat wil zeggen het gebruik van software om meubels en ontwerpelementen aan een advertentie toe te voegen. Hoe ga je van idee naar uitvoering van zoiets?
Virtuele enscenering als concept is niet iets dat wij hebben uitgevonden. Wat we hebben uitgevonden, was de mogelijkheid om dit met heel bescheiden hulpmiddelen te doen. We zagen deze technologie aankomen; we zagen 3D-rondleidingen en interactieve plattegronden, al deze dingen. Maar ze zijn gemaakt met zeer dure, hoogwaardige camera’s en media-opname.
Hoe krijg je dit bij de gemiddelde makelaar? Dat is het probleem. De gemiddelde makelaar heeft misschien een 360-camera van $ 100 of een iPhone. Daarom hebben we de technologie zelf gebouwd. Daarom zie je nu virtuele staging op 5% of 10% van de vermeldingen in sommige markten. Agenten kunnen bepaalde media gemakkelijk vastleggen; we kunnen een interactieve gids genereren.
Zillow probeert over te stappen van een op advertenties gebaseerd bedrijf naar het rechtstreeks ondersteunen van transacties. Genereren deze tools het type leads waarin u geïnteresseerd bent?
We hebben het geluk dat we elke maand honderden miljoenen mensen op Zillow hebben, die winkelen, dromen, hun transacties starten en ons als metgezellen gebruiken. Maar wij helpen slechts een klein deel van deze mensen bij het kopen, verkopen of verhuren van een huis.
Virtuele enscenering, interactieve plattegronden en 3D-rondleidingen – dit zijn de hulpmiddelen waarover een makelaar beschikt om meer omzet te genereren. Maar we besteden veel tijd aan software waarmee agenten hun bedrijf kunnen runnen, of het nu gaat om het boeken van afspraken, het plannen van bezichtigingen en het uitvoeren van biedprocessen.
Soms zijn de beste toepassingen voor AI eenvoudigweg het efficiënter maken ervan. Ik zal je een voorbeeld geven. Agenten sturen honderden berichten per dag naar al hun klanten. Welnu, dit is iets waar generatieve AI mee kan helpen. We sturen nu miljoenen zogenaamde intelligente berichten. Het is iets dat heel eenvoudig lijkt, maar denk er eens over na productiviteit Ik verdien. Het helpt hen een betere gids te zijn, waardoor ze meer omzet kunnen genereren, waardoor Zillow meer omzet kan genereren.
Zillow is een partner van ChatGPT, dat e-commerce via zijn interface is begonnen aan te moedigen. Sommige aankoopcategorieën zijn vrij eenvoudig. Je kunt je bijvoorbeeld gemakkelijk voorstellen dat iemand naar ChatGPT gaat en zegt: “Wat zijn de beste tangen?” Maar een huis is toch net iets anders?
Het kopen en verkopen van een huis is zeker een heel andere categorie dan de meeste verticale markten. De meest interessante statistiek voor mij is dat naarmate de technologie steeds meer doordringt en de data groter worden, kopers en verkopers zich nog meer verlamd voelen en nog meer hulp willen. Het percentage mensen dat zegt: “Ik wil dat een full-service professional mij helpt” is tegenwoordig hoger dan vóór het internet, vóór de smartphone.
Je zou ChatGPT en Gemini kunnen zien als verkeersbron voor een branche als de onze of als een technologie die we in onze ervaring kunnen integreren. Wij denken dat dit laatste echt is waar het naartoe gaat. De gemiddelde shopper besteedt zes tot negen maanden aan winkelen, soms langer, soms jaren. In deze categorie maak je uiteindelijk een reeks afwegingen tussen wat je je kunt veroorloven, wat er op dat moment beschikbaar is en al je levensstijlsituaties: je woon-werkverkeer, je school, je buurt. Je kunt niet zomaar kiezen uit een plank met eindeloze benodigdheden.
Daarom maak je het af aannemen echt goede mensen om u te helpen begrijpen hoe u deze afwegingen kunt maken en hoe u ervoor kunt zorgen dat u geen financiële beslissing neemt die u veel gaat kosten, omdat het de grootste financiële beslissing is die u ooit in uw leven zult nemen. Als het gaat om het begrijpen van de hypotheek, begrijpen welk huis je moet kopen, begrijpen hoe je je huis moet verkopen, denken we dat het deze mix van professionals, professionele software, kopers en verkopers zal zijn. En nu zul je zien dat LLM’s (grote taalmodellen) in dit alles met elkaar verweven zijn.
Wat is over twintig jaar het enige dat echt anders zal zijn bij het zoeken en het enige dat echt anders zal zijn bij de daadwerkelijke transactie?
Deze categorie werkt niet zoals elke andere categorie op uw telefoon. Je opent je telefoon en kijkt naar winkelen, autorijden, reizen en zelfs vermogensbeheer – zoveel is digitaal. Zo werkt vastgoed nog niet. We hebben veel vooruitgang geboekt, maar dat is niet het geval. Het is heel analoog. Het is erg op papier gebaseerd. Het is erg asynchroon. We houden consumenten elk jaar een enquête, en de statistiek die mij altijd opvalt, is dat meer dan de helft van de huizenkopers huilt tijdens het proces. Ik hoop dat we over twintig jaar, hopelijk over minder dan twintig jaar, meer een one-stop-shop van Zillow kunnen maken. Hij is slim. Het is persoonlijk. Het is er allemaal voor jou.
